篇一：盐城房产观察
2023销售第一季度工作总结
2023销售第一季度工作总结7篇
销售的工作虽然看似简单，其中需要人情世故可太重要了，同时也会让许多人抵触这样的工作，下面给大家分享有关2023销售第一季度工作总结7篇，欢迎阅读!
销售第一季度工作总结篇1第一季度已经过去了，在这三个月的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，我感觉有必要对今年销售工作的开局做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心在金融危机中把下季度的工作做的更好。下面我对本季度的工作进行简要的总结。
我是去年十一月份到公司工作的，十二月份开始组建综合事业部，在没有负责综合事业部工作以前，我负责了一个月的商务9部。在来公司之前本人在家休息了一年多，为了迅速融入到这个行业中来，到公司之后，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场，遇到销售和产品方面的难点和问题，我经常请教公司领导和其他有经验的同事和经理。一起寻求解决问题的方案和对一些比较难缠的客户研究针对性策略，取得了良好的效果。通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对盐城市场有了一个大概的认识和了解。现在我逐渐可以清晰、流利的分析客户所提到的各种问题，准确的把握客户的需要，指导同事和客户进行良好的沟通，所以经过三个月的努力，也取得了一定的成绩，对市场的认识也有一个比较透明的掌握。在不断的学习产品知识和积累经验的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提高，但是本职的工作做得不好，感觉自己还停留在一个销售人员的位置上，对销售人员的培训，指导力度不够，影响了综合事业部的整体销售业绩。
部门工作总结
在将近五个月的时间中，经过综合事业部全体同事共同的努力，使我们综合事业部的业绩渐渐被公司所认识，同时也取得了宝贵的销售经验。这是我认为我们做的比较好的方面，但在其他方面在工作中我们做法还是存在很大的问题。
下面是综合事业部第一季度的销售情况：
1月总业绩：
2月总业绩：
3月总业绩：
从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在盐城市场上，虽然___行业公司众多，但我公司一直处于垄断地位!那为什么我们的业绩和开展市场有这么大的压力?客观上的一些因素虽然存在，在工作中其他的一些做法也有很大的问题，主要表现在：
1)销售工作最基本的客户访问量太少。综合事业部是去年12月月开始工作的，在开始工作倒现在有记载的客户访问记录有313个，加上没有记录的概括为46个，三个月的时间，总体计算销售人员一个月拜访的客户量平均为9个。从上面的数字上看我们基本的客户拜访工作没有做好。
2)沟通不够深入。销售人员在与客户沟通的过程中，不能把我们公司产品的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图;对客户提出的某项建议不能做出迅速的反应。在传达产品信息时不知道客户对我们的产品有几分了解或接受的什么程度，3)工作没有一个明确的目标和详细的计划。销售人员没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而引发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等各种不良的后果。
4)市场的开拓能力不够，业绩增长小，个别销售同事的工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。
下季度工作计划
在下季度的工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：
1)建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是根本。在下季度的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
2)完善综合事业部制度，建立一套明确系统的管理办法。
销售管理是老大难问题，销售人员外出拜访，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度2的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
3)培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
4)建立约访专员。(建议试行)
根据销售同事在外出拜访过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成拜访的目的。造成时间，资金上的浪费。
5)销售目标
下季度的销售目标最基本的是做到日日有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
我认为公司下季度的发展是与整个公司的综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。
销售第一季度工作总结篇2一、销售业绩数据汇总
全年销售目标年第一季度销售计划季度销售额汇总对比季度回款汇总对比年第一季度销售订单完成情况
完成率：%增长率：%增长率：%按期完成率：%未按期完成率：%
与前上个季度相比今年的销量呈上升趋势，总体观察，通过一年的“绿带”学习，我取得长足进步;不论是与客户谈判、销售经验，还是公司内部各部门工作协调，都在不断进步。
二、第二季度销售目标：￥950万元
鉴于第一季度未按期完成交货订单占季度订单的4、3%;由此严重影响公司业绩以及信誉度;各相关责任部门应对此作出书面报告，为确保今后的交货准确率，各相关责任部门应尽快拿出整改方案。
三、市场开发战略
我司是专业生产汽车、摩托车及其他行业用橡胶和塑料配件的企业，随着公司规模的不断壮大、市场格局的深化稳定和产品技术含量的节节提升，我们应该及时有效的拓展全国市场以及全球市场。
1、摩托车行业分为三大板块：重庆、广东、江浙;我司产品在重庆市场已占较大的市场份额，虽部分产品通过其他公司品牌有进入其他两个区域;但“公司”品牌专业制造汽车配件的形象却没有完全深入此二区域，因此下一步的销售战略就在进一步巩固重庆市场份额的基础上开发广东市场，我们考虑的是长远战略目标;对企业的不断宣传可以提高品牌的知名度以及品牌的长远利益。
2、市场以集团、大阳、奔马实业、集团为代表性企业;前六个企业年产销均在65万辆以上;其中大长江集团年产销突破300万辆，后十个企业年产销30万辆以上。
3、汽车发动机(柴油)国内主要客户有：销售部会针对重点企业做好进一步的各方面资源整合，同时我司内部各职能部门也应给予大力的支持与配合，①技术部门应拿出柴油机配套产品方案(全面的可以开发产品信息)。②各部门应严格按“”体系实施到位;确保外审通过的标准。③进一步优化精益生产管理提高产品质量以及降低产品原材料采购、生产成本;确保公司产品市场竞争力。为“公司”全面进入汽车行业做好售前服务。
销售第一季度工作总结篇3我代表金___服装店B班全体员工对本年度上半年的销售、服务情况进行总结，恳请各位指导。下面，我从三个方面进行总结。
一、销售情况
从销售数量上看，朵以增长17%，而其他柜组是负增长。从金额上看，朵以增长了4%，衣香增长了5%。从类别上看，成正增长的有：朵以裤子数量增长56%，金额增长35%，上装数量增长11%，衣香上装金额增长3%，裤子的数量和金额分别增长8%和19%。另外，配件方面，卓多姿有8%的金额增长;衣香有163%的金额增长率。整体三个柜的升降率为0%。虽然有多种因素的影响，但从发展的角度说，这是不理想的销售结果。
二、工作心得
作为店长和员工，我觉得都应该树立“店兴我荣，店衰我耻”的思想，认真落实公司的经营理念，努力团结好班内的每一个成员，调动他们的积极性，树立信心。再就是要加强自身的业务学习，学习销售技巧，学习服装审美、配搭，学习了解顾客的购物心理，学习整体协调员工之间的关系，学习处理好各个部门，各个班之间的关系，学习周到而细致的服务。还要横向了解同业信息，第一时间掌握市场动向等。
对于这些，我和我的小伙伴们都还做的很不够。我们都有一颗想要销售好的心情，但往往又缺少了必要的技能技巧，甚至是心有余而力不足。
因此，加强学习和不断的总结是非常必须的，必须改变不合适的销售态度，销售方式。另一方面，我觉得频繁地更换员工也会对销售造成影响，因此，如何留住一个好的员工，也是我们应该努力思考的问题。对愿意留下上班的新员工，我们要耐心地指导，让他们感觉到努力就会有可观的收获。我们所有老员工都要以主人翁的责任感待好新员工。只要我们有一支稳定的，熟悉业务的、和愿意服务的销售队伍，我想我们的业绩一定会上得去的。留住优秀员工，需要我们大家的努力。
三、工作展望
下半年，我们有信心，一是要努力打造得力的销售队伍，我们要努力吸收优秀队员，用业绩和融洽和谐的关系留住人才;二是进一步团结广大员工，向销售好的优秀员工学习经验，努力改变自己。三是从自身找问题，努力反思，改变不能产生效益的销售方式，销售态度。
“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。”有老板的关爱，有各部门的支持鼓励，有我们这些年轻的“小伙伴”们的努力，下半年我们将用业绩告诉你们，我们B班是非常棒的!伙伴们，加油吧，老板赚钱了，我们也会沾光的。谢谢。
销售第一季度工作总结篇4又到了季度总结、思考、改进的时候了。在今年初设定工作计划时，告知自己每日成长一点点、每月改变一点点，希望自己一年中在思想上有所飞跃、学习的态度有所飞跃。
一、20__年第一季度工作总结
1、“基智团”的工作
在费老师的指导下，第一季度的基金销售改革工作取得了实质性的进展。每季度重点基金投资策略报告、每月基金短语评价、基金对帐单、季度定投基金投资策略报告、每周基金时事短信发送、基金发行信息短信发送等各项工作都有条不紊地展开。
__月份，在“银华90基金”销售过程中，做到及早安排、统一学习、互相竞争的局面，最终在本次基金销售中，取得500多万的成绩，排名公司第五名。
2、思考工作中存在的问题，妥善解决
每天下班回到家，安排自己十五分钟的时间，回顾一天工作中的得失，发现工作中的薄弱点，对于存在问题进行思考，自己设法提出可行性方案，次日进行及时解决。
二、20__年第二季度工作计划
1、增强基金客户的服务工作
目前，营业部需要从根本上转变经营模式，转变传统的经纪业务的过度依赖，需要将营业部转变成真正的营销客户中心。那么，我们的服务就是至关重要的了。
我们营业部的基金销售工作至今已经历了八个年头，期间也积累了千余基金客户及上亿的基金资产。如何能够更好地服务这些客户，从这些客户中挖掘潜能，盘活他们的基金资产呢?
每季度举办特色基金投资俱乐部，每次会议都安排一个主题吸引客户前来参加。会议中，我们将以基金投资的实例、分析解决客户对于自己存量基金的疑问，并出具基金短语点评，从而使客户对自己帐户中的基金及时了解，适时采取必要的措施。
每次会议前，必须设计有针对性的调查问卷。会议结束后，必须对调查问卷及时进行梳理，了解客户的内在需求，将客户需求进行登记并予以解决。
目前，营业部的基金销售工作遇到瓶颈，我们必须转变思路，化危机为机遇，将自身能够做好的事情做到。通过自己的努力，带领营业部的基金销售走出瓶颈。
2、整理基金客户名单，改进基金服务模式
对于个人而言，服务基金客户必须细化手中客户名单。将手中所有客户分为重点客户(资产大经常购买基金)、核心客户(偶尔购买基金)、普通客户(持有套牢基金)。对于重点客户必须每次沟通前打印基金持仓明细，根据营业部的基金6短语评论，与客户保持两周一次的电话沟通;对于核心客户，根据营业部的基金短语评论，每月保持一次电话沟通;对于普通客户，将每月的基金短语评论寄送给客户，并每月保持部分客户的沟通工作。
3、注重融资融券的业务学习，发展融资融券的客户
随着券商竞争格局日趋激烈，发展新业务的赢利模式也势在必行。所以，今年融资融券新业务也作为了营业部重点考核的目标之一。
在每天下午收盘后，利用半个小时的时间对融资融券业务及柜台操作流程进行学习。遇到融资融券开户需求时，掌握实际开户流程，尽快分担开户柜员工的开户压力。__月__日之前，完成两个融资融券客户的开户指标。
作为营业部的一员，必须学习融资融券业务、发展融资融券客户，为营业部的发展作出自己的贡献。
4、团队成员互相支持，携手努力共创佳绩
心中理想的工作环境是团队成员和谐共处、各项业务由成员牵头组织学习并回答员工提出的疑难问题、部门之间互相支持帮助、学习成长热情高涨的集体。
销售第一季度工作总结篇5第一季度房产销售即将过去，转眼间又要进入新的一季度——第二季度，新的一季度又是一个充满挑战、机遇与压力的一季度。在这将近一季度的时间中我通过努力的工作，也有了一点收获，九年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，临近年终掐指一算，我到公司已经有两年的时间。回想刚进公司的时候就仿佛还是在昨天发生的事情。两年的时间看到许多同事都进进出出，以前熟悉的面孔都换上了新的面孔，公司在不断的发展，不断的壮大，而我在这两年也是一年跟一年不一样。我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。
以下是我第一季度的工作总结汇报：
20__年_月，公司的另一个楼盘————_建?城市花园，我正式进入城市花园项目部。经过多年销售的洗礼，也让我从中学到了很多，各方面都有所提高。新的项目，新的起点，我把公司领导交给我的每一项工作，都当作是个人积累经验的机会，圆满地完成工作任务是我唯一的目标。
20__年城市花园的销售量比20__年好。20__年全年销售__套，(其中多层__套、小高层_套、商铺_套)，第一季度销售_套，销售情况不是太理想，主要原因是春节相对来说买房人比较少。
20__年城市花园的营销活动，大大小小不下10次左右，每次活动都是从实际出发，先做市场调查然后确立活动题纲，最后落实到宣传，每一次的活动都是对楼盘品牌的提升，每一次的活动都是以结果来看活动的效果，但总体来看我们的活动力度都是停留在小打小闹的层面上。
20__年城市花园来访客户__组，来电__组，从这些数字可以看出，一个楼盘要想让人们认知、了解，开发商的信誉度是一方面，最主要的是要投入大量的宣传来做铺垫，否则即使你的产品多么的优秀人们还是不能够了解。
从上面的情况来看，我们的工作做的不是最好，销售工作也是处于常态化，主要是目前的市场上，竞争楼盘太多，地理位置与价格不同，这对于本项目造成一定的压力。与之前公司预期的销售目标__套尚有一段距离，通过后期整理分析。
主要有以下几个方面造成了现场的销售不畅：
本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素，每一阶段的计划都能对销售起到促进作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划20__年_月_日交房，但结果是向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘周边配套的影响，也对销售形成压力，就拿河东街来说吧，当时的销售员答应_街20__年开始动工，可是这都20__年_街还是停留在规划上面，还有就是价格过高、客户终认为城市花园现有的价格和楼盘位置不相符等因素，在销售中带来的直接影响就是销售量减少。
20__年第一季度实际销售工作中，自己也有不足之处，不太喜欢与领导多沟通，对于案场的管理方面总是和领导不能在思想和行动中保持一致，对于营销活动自己还要多学习多摸索，总觉得自己思路不够开阔，点子不够多，平时不用时还有自己的想法，但实际用时就黔驴技穷了。我们应该勇于发现问题，总结问题这样可以提高我们的综合素质，在工作中就能发现问题总结问题，并能提出自己的看法和建议，这样业务能力就能提高到一个新的档次。加强学习，运用到实际工作中。本着回顾过去，总结经验，找处不足，丰富自己。
在此段期间很感谢公司领导的体谅和教导，总结一季度来的工作，自己的方方面面还不足，在工作方法和技巧上有待于向其他同事学习，取长补短，在以后的工作中，我会及时加以改正，取的更好的业绩。
销售第一季度工作总结篇6九月也结束，这个季度的工作告一段落，作为一名销售在这个季度真的是过得很不容易，作为一名销售我们每天都在为自己的工作任务而奋斗着，这个季度是个高峰期，也是我们这一行的绝好机会，最好的工作时期吗就是这个时候，我是一名啤酒销售员，这个季度是高峰期，短短的几个月的销售业绩，可能就能做到其它三个月的总和也不一定，在这个季度的工作中我一直在忙碌中，但是也忙的很有乐趣，三季度的工作结束，作为一名啤酒销售工作的我，经过这段时间的努力，艰苦，也为自己做个总结：
一、销售行情
在这个季度开始的时候天气已经是不断的变热了，懂行的人都知道，这个季节什么最赚钱，什么最好卖，相信大家都会这么说，当然是冷饮，当然也包括啤酒，在经过了前两个淡季，我们的工作激情热度，可谓是跌倒了一个低谷，我是天都盼着这个季度能够快点的到来，这样才能够激起我的工作热情，在这个季度中可谓是很有成就了，短短几个月，就让我尝到的不少甜头，作为一名销售，特别是啤酒销售，最重要的就是要有长期的合作伙伴，做好二次的交易这很重要，现在市场上的啤酒都差不多其实我们卖的就是一个服务，不是产品，产品都大同小异，这是现在啤酒市场的行情，它就是这么一个情况，就看一个销售的能力，服务怎么样，能不能做到比别的销售更加优秀，价格更加的优惠，这才重要的。
二、销售成果
在今年上半年前两个季度中，我之前的合作商家，我也找过几次但是效果不大，基本上很多的商家前面两个季度的啤酒需求不是很高，但是我依然没有放弃我不断的发展新的合作伙伴，心的商家，在前面的两个季度中我就给自己准备了这个季度的后路，不断地留联系方式，就是为了给这个季度的工作，做好准备。
这个季度的啤酒销售工作中，买的最多的还是夜宵的烧烤摊，我在这个季度开始的时候就抢占恶劣先机，先他人一步联系了很多的烧烤摊，在这个季度中度对于烧烤摊一这块我一共就卖出了____件，为公司盈利___元，在一个就是人流量高的超市，小卖铺这些地方我的手段就是做促销，这个是很大众的活动了，但是也是要做好预算做好成本规划，一切准备就绪，做促销活动在不亏还能赚的条件下，我成功的达成了多个超市的交易，这是以往没有的成绩了，卖出了___件，盈利__元，这是一组不多见的数字。
总之今后还需努力，继续做到更优秀的业绩。
销售第一季度工作总结篇在过去的一个季度里。由于我初到医院，对很多基本事物都不熟悉，但在领导同事的帮助下，我顺利在客服部门站稳了脚跟，在这一个季度里面主要负责的工作有：
1、服务部在院总经理的领导下，负责全院客户服务工作的计划安排、组织实施，保证客户服务部工作更好的服务于来院的每一位客户。
2、负责医院总机的管理工作。
3、负责所有来院客户和院外客户的咨询工作。
4、负责医院所有客户回访和满意度调查工作。
5、负责受理和调查处理客户投诉工作。
6、负责关爱卡的销售和管理工作。
7、负责网上回贴和网上在线咨询工作
8、完成总经理和院领导交办的其他工作
在工作初始阶段，部分工作中出现的缺憾或不完善的方面，在医院领导的指导及同仁的协助下，基本得到了改善并起到了较好的工作效果。我个人的工作能力，也在不断完善的工作中得到了很大程度的提高。在这个岗位上三个多月里，我清楚的认识到在与客户接触中要面临和解决的问题非常多，我一点点的积累，为我日后的工作，做了一个很好的铺垫和基本知识的储备。
在投诉受理的工作过程中，我深深体会到了医院从起步推向稳定发展的不易。一个新事物在一个城市中获得接受和支持，需要一个较长的磨合期和完善的服务系统。在磨合期中，客户群必然会将各种各样的问题及矛盾反应到客户服务工作中，其中一部分的矛盾能否化解，在于受理投诉岗位人员的接待处理工作做的好坏。如果这个岗位做的好，就可以减轻医院所承受的一部分压力，使医院员工的精力能更多的投入到医疗项目的巩固、扩展工作中;反之，如果这个部分做得不好，不仅仅是遭到投诉那么简单，客户在这个过程里面会对医院失去信心，也会破坏医院的形象。对医院的可持续发展产生阻力。
由于深知这项工作的重要性，所以我努力争取更为完善的解决处理好工作中受理的每一项投诉或建议。在工作初期，我与其他相关部门的同事，协商拟定并逐步完善了投诉处理流程，不同的建议或投诉，均有了相应的处理流程及登记入档程序。新的受理流程，不仅方便了客户，同样也使工作趋向规范化。在日常工作中，我严守公司制度规定，按时到岗，并对每一起建议投诉，都按类型分类并进行了详细登记记录在案。对受理中反映的各类问题，在我职权内能解决的，我都尽力用所知、所学的相关政策、知识及应对技巧，给予客户满意的解答，以期省去公司一部分不必要的人、物力支出。对于有问题产生并且及时反应的部门或者个人，为了避免以后工作中出现类似的情况，在报公司的领导后，我都对相关情况做了记录，认真的督促相关部门或者人员对这个问题的解决方案和结果进行落实。
在实际工作中，我也存在着许多缺点和不足，比如处理投诉的经验有限，解决问题时有时缺乏果断，偶尔也会被小的挫折影响工作信心。认识到不足的同时，我始终坚信，自省是改进提高的前提。在日后的工作里，我将取长补短，尽心工作，为医院的发展，尽自己的绵薄之力。
时光流转间，我已到公司工作5个多月。非常感谢公司领导对我的信任，给予了我体现自我、提高自我的机会。这5个多月的试用期工作经历，使我的工作能力得到了由校园步入社会后最大幅度的提高。
这一个季度学到了太多了东西，这是我人生中弥足珍贵的经历，也给我留下了精彩而美好的回忆。在这段时间里您们给予了我足够的宽容、支持和帮助，让我充分感受到了领导们“海纳百川”的胸襟，感受到了医院员工“不经历风雨，怎能见彩虹”的豪气，也体会到了作为拓荒者的艰难和坚定。在对您们肃然起敬的同时，也为我有机会成为医院的一份子而惊喜万分。一年前，一群大胆创新、勇于开拓的人们在这片荒芜的土地上，开始了艰难的旅程，而我也希望能成为这艰难孤独旅程上一分子。我会用我的乐观豁达为将这艰难的攀登变得轻松活泼，将这孤独的旅程变得甜美珍贵而奉献自己的所有力量。
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篇二：盐城房产观察
家乡的房子作文
家乡的房子作文（精选8篇）
家乡的房子作文1我的家乡在盐城市射阳县干秋乡，是靠近大海的一个小村庄，祖辈都是农民，爷爷经常向我讲起家乡的房子。
小时候，我经常和爷爷猜谜语，“背上长满鳞，背上都是筋，张开大嘴巴，可以吞活人。是什么？”爷爷问。“房子”每到这时我便会仰起小脸，天真地回答爷爷。
新中国成立前，村子里很穷，到处是破烂不堪的稻草房，房基是泥巴块，屋顶是稻草，夏天像蒸炉，冬天像地窖。一到下雨天，房子处处滴水，真是“屋外下大雨，屋里下小雨”啊！根本没法住，经常看到头顶着盆睡觉的怪现象。
爸爸出生的时候，刚好下大雨，屋里非常杂乱，老太急忙到处找盆子、碗，来盛屋顶漏的雨，还要观察是否要挪动床，防止被子湿，大家夜里根本无法休息。稻草房里是又冷又潮，所以爸爸小时候经常生病。
我出生的时候，村里的房变成了砖瓦房，地面铺的是砖头，房基是石头，屋顶是瓦。村里都通了电和自来水，家里已经有了电风扇和取暖器，生活也有了很大改善。村里也通了汽车，我们一家回去的次数也多了，有时遇上暴雨天，房子也会漏点小雨。
这次回去，家乡的房已经变成漂亮的洋楼了，家里都铺上了木地板，房屋附近还栽了许多树来绿化环境，再大的雨，也不会漏到屋里，反而可以坐在窗边，惬意地欣赏窗外雨景。我还看到了好几辆接新娘的车，门前喜鹊在欢乐歌唱幸福美满的生活。新人、新房、新气象！
“家乡房子的变化可真大呀！”爷爷感慨地说。这些都体现出一个跨时代的巨变。从家乡房子的今昔对比中，我看到祖国日益强大、日益繁荣！人们的生活就像芝麻开花――节节高！
家乡的房子作文2我的家乡是一个偏僻的小乡村。走进我的家乡，一座座泥房子就会映入你的眼帘。泥房子一般由土黄色的墙、灰色的瓦和木制的门窗构成，在青山绿水之间，显得质朴而和谐。
夏天的夜晚，当城里开电风扇和空调时，住在泥房子中的人们却还要盖被子；冬天只要在泥房子里生上一盆火，整个房间就会变得暖烘烘的。
除了冬暖夏凉的优点外，建造泥房子还可就地取材，泥房子的主要材料是黄泥、木头和竹片。建房子必定要垒墙，可怎么垒呢？我们需要用四块木板做成一个高约33厘米、宽约33厘米、长约2米的无底槽子，再把事先准备好的湿润的黄泥倒入槽内，然后加入竹片（竹片也叫“墙筋”，在垒墙中起加固作用），最后再用一个长柄的木槌把泥土夯实。待泥土稍微固定后就把木槽取出，接着垒下一板，一直垒到合适的高度。
泥房子屋顶的结构是“人”字形的，这种结构易于排水。泥房子屋顶上盖的瓦按照一沟朝上一沟朝下的方式排列，一沟扣着一沟，屋顶再横着盖一排瓦。如果某块瓦破碎了或位置变了，屋顶会漏雨，这时就需要“捡瓦”，也就是更换屋顶上的瓦或是把瓦重新排列紧密。
建造泥房子不只是体力活，更是一项技术活。就拿墙的转角设计来说，每一座房子的每一个转角都不相同。又如“人”字形的屋顶，则是利用了“三角形的稳定性”这一原理，虽然这个原理在小学的时候我们都学过，可是真正动手造起来却并不像“纸上谈兵”那么容易。屋顶的角度、屋檐要比屋子长出多少都是需要经过严密的计算的。不得不说，劳动人民的智慧是最伟大的。
如今，已经很少有人再建造泥房子了，泥房子慢慢地退出了历史舞台。和我一起长大的哥哥姐姐都已经离开家乡工作，还有谁能想起小时候一起玩耍过，一起生活过的泥房子呢？我很庆幸，爸爸能详细地将建造泥房子的过程告诉我，这些祖辈们留传下来的技艺和泥房子上承载着的文化将永远陪伴着我。
家乡的房子作文3在我从小生长的地方，有着许许多多的老房子。特别是一条巷口的一大片老房子，更是让我有一种说不出来的感觉。在我的记忆中，老房子就开始伴着我成长，直到现在，我居住的地方，也是一座有着20多年“历史”的老房子呢。
在老房子的环境下，我已经生活了12年了。虽说我一样羡慕其他同学家宽敞而漂亮的大房子，可是老房子却一直陪伴着我。毕竟，这座房子里记载着我的童年。老房子散发出那股熟悉的味道，确实让我感觉十分亲切。
爬上二楼，迎面而来的.就是一大箱子的书籍。那是因为我十分爱看书，大大小小的杂志订了一大堆，名著小说也买了好几本，可是我却一直没有书柜，因此也只好拿来几个大箱子来装。这样，箱子里的书不仅排放得整齐，要看的时候也很方便呢。
墙壁的蜡笔画就是正读幼儿园时我的“杰作”。什么数学的加减乘除和一朵朵小红花，都是我用那时唯一的蜡笔一笔一画仔细地画的。看来那时候我简直把这墙壁当成幼儿园里的小黑板了！记得当天我画完以后，妈妈看到的表情就是惊讶，接着就是狠狠地揍了我一顿
最后一间房间可以说是我小时候的“天地”。这间房间里只有简单的一张床，还有一个笨重的衣柜。其实，最吸引我的就是那两扇窗户外的风景。真不知道那时候我的想法是怎么样，反正只要一到星期六日的下午，我是一定要到窗户前去看风景的。其实那也不算是什么风景，顶多有鸟儿飞过，一大丛的小花小草罢了。可让我印象最深的一次就是看日落。那次，我本来想着一定要看看太阳是怎样落下的，可没到的太阳落下的速度那么慢，后来我干脆就睡着了。还是妈妈叫我吃饭时，我才惊醒过来，睁开眼睛时，天已经黑了。
走到了厨房的餐桌上，这里似乎并没有太多的趣事。只是在每年的新年时，全家人都会快乐地在餐桌上吃火锅，只可惜，我的外婆外公与阿姨叔叔都在另外一个地方过年，团圆的只有我们一家三口。但是我想，跟爸爸妈妈一起过年应该就是最快乐的事情了。
难忘的还有夏天。夏天的时候，三三两两的老人都会拿着小扇子出来乘凉，聊聊家常。夏天的时候经常停电，所以爸爸妈妈经常会到阳台上去睡觉。可能我有恐高症吧，读幼儿园的时候，我还不敢从二楼往下看。这时，我就可以惬意地躺在竹床上进入梦乡，一阵风吹过，顿时就感到凉丝丝的。
对我疼爱有加的家人，可爱的同学，这一切的回忆好像都浓缩在了老房子里。它就好像一个盒子里，把我的童年装在了里面。老房子里熟悉的味道，让我感觉到温暖
家乡的房子作文4当时光流逝，不经意间从指尖悄悄溜过，我慢慢时期散落一地的闪光碎片，翻开沉寂积已久的旧年照片，有酸、有甜，像五味瓶，又想万花筒，折射出生活中点点滴滴和祖国日新月异的变化。
几年前，当我打开新家的大门，便被眼前的一切深深吸引，好漂亮的房子啊!一进门，便会看见一个宽敞的客厅。干净的玻璃茶几，银白相间的冰箱，纯白色的饮水机，明亮的落地窗??????这些是以前不敢想的，细碎的阳光射进来，给奶黄色的沙发镀上了一层薄薄得金沙，是那么的耀眼，我兴冲冲的跑到自己的房间。
果然，是一张铺着卡通床单的精致小床，墙壁也是我最喜欢的浅粉色。再看看妈妈为我精心挑选的实木书架，更让我欣喜的是架子上摆满了童话、小说??????再如此漂亮的新房子里，我不禁陷入了曾经住了多年的老房子的回忆??????那是一所租来的房子，灰秃秃的墙壁经常掉下一篇篇墙皮，地上没有地板，而是又亮又应该
毫无光泽的水泥地。两间小的可怜的卧室，没有大厅。最糟搞的是冬天，因为窗户透风，没有暖气，室内的温度也不高，还要穿着厚厚的棉衣??????那间房子随着改革开放的步伐亦将成为过去，我此刻正蹦蹦跳跳的在新房子里跃动。
一会儿在这儿瞅瞅，一会儿又到那摸摸，用心感觉这房间里的每样东西，感觉就房子里灰姑娘月变成了宫殿里的公主，心底的喜悦仿佛要溢出来所有！所有这些让我更加真切和深刻感觉到，祖国改革开放给人们无限好，我们心底祝福我的祖国。
家乡的房子作文5在我的故乡桥头，有一个老房子。房子有三层。每一层都十分的宽敞。这栋老房子，也不知道是爷爷何时买的。反正我刚出生，就在这儿。
房子的每一层都有各自独特的风格和用处，爷爷以前是一个医生，退休后一直想有一间属于自己的诊所，于是一楼自然也成了爷爷的一方天地。
第二层，一共六间房是用来招待客人的，平时总有客人来，特别是春节的时候来的人特别多。
可最令我难忘的是三楼。三楼有许多卧室，小时候一到过年哥哥姐姐弟弟妹妹全都住三楼。白天时我们几个就会公平组队，把床当做擂台，来1对1PK。那玩的叫一个快活，汗如雨下，不停地向下流。这也许是最正常不过了的事情。可在我奶奶眼中可就不一样了。我的奶奶可是个暴脾气，见到我们这么疯玩就不太高兴了。可平时奶奶不常见到哥哥姐姐们，就管我时间最多。于是就会把一切的罪责毫无根据的一股脑推到我的身上。可好不容易有这么一个娱乐的时候，我怎会放过。奶奶见我不听便，会拿着他的金箍棒向我冲来，我撒腿就跑，想来想去也就爷爷房间最安全了，于是冲了进去。在家中爷爷是最慈祥最疼小孩的了，在爷爷这儿，奶奶绝对对我下不了手。那时候想着我可真聪明。
可随着时光的推移，深藏着我许多无法忘却的喜怒哀乐的它被移为一片空地。也许它在现实中是倒下了，但它永存在我心中，永远陪伴着我的童年。
家乡的房子作文6天，阴沉沉的。我一个人独自坐在返回老家的火车上。头，靠在玻璃窗上发呆。这时的我，脑海里满是小时候的记忆，可一想到家乡的老房子要拆了，我的视线渐渐变得模糊了
还记得那时，老家的房前有一片竹林，旁边种满了果树。我和哥哥、姐姐们总是在那里面嬉戏。有一次玩捉迷藏，我躲在了树上，可我却在不知不觉中躺在树上睡着了，繁密的叶子遮住了我娇小的身影。哥哥、姐姐和奶奶，他们找不到我，急
得差点儿报警了。傍晚时，睡醒的我跳下了树，回到家中，奶奶见了我，立马抱紧我，边哭边责备道：“到哪里去了？让我们好找！”而我却没心没肺地笑着说道：“你们看我不是没事嘛，我不也平安回来了嘛！奶奶你别哭了，哭了就不好看了。”奶奶破涕为笑，却仍旧板着脸，说：“不许再有下次了，不然看我怎么收拾你！”我嬉皮笑脸地说：“奶奶最疼我了！”那时的我不懂事，只觉得奶奶没有必要哭成这样，现在想来，我还真有点没心没肺呢！
老房子的后面有一个小院子，那里养着鸡、鸭、鹅、猪，还有只可爱的小兔子。它们看见了我，就立马竖起长长的耳朵，撒腿就跑。每回我看了就觉得很好玩，它们一跑，我就去追它们。可唯独我给它吃东西的时候它不跑，我那时还在纳闷，它怎么就这么能跑？现在想来，在它眼里，我早就被它列入“黑名单”了。
小时候的我因为被狗吓着过，对此有了阴影。可是老天似乎和我开了个很大的玩笑――竟然将我送到了邻居家那两只大黑狗前面。它们凶神恶煞地瞪着我，嘴上还挂着口水。这两只狗可能是见我好欺负吧，都来“针对”我。当时的我或许是真的被吓坏了，捡起地上的小石子看都不看就往它们身上砸。结果那两只大黑狗因此被惹怒了，叫得越发厉害。吓得我扔了石子儿，一个劲地在那里哭。好在邻居家的奶奶及时回来，不然我的手可能就已经废了。现在想来，还是心有余悸。
酸甜苦辣，开心的，难过的，霎时一起涌来。老家的房子，曾一直护卫着我，在我迷茫之时，像是黑夜中最亮的星星，引着我走出迷茫。藏着我美好记忆的老房子，陪伴了我十年之久的老房子啊！想到这里，我再也忍不住，泪水一滴一滴地划过我的脸颊，最后落在了我的手心里
家乡的房子作文村子里要旧城改造了，那些伴着我走过7年人生旅途的老房子，都要拆除。在故乡的老房子里，曾经留下我许多的影迹。看着斑驳的墙壁，看着房顶上那片片黑瓦，水池上碧绿的青苔，一切都即将消失在“西陈”这古老的村子了，取而代之的是一幢幢冲天的高楼，一栋栋豪华的别墅。
最近几天，家人都为了旧城改造的事情忙里忙外，纷纷赶到老家去搬家具。奶奶更是忙得像个陀螺似的――晕头转向。
原先热闹的村子，就在这几天，突然安静了下来，除了寂静就是孤寂，找不到从前的融洽、繁荣、和谐。唯独能够看见的就是房门紧闭，有时偶尔看到一些人到老家搬家具。街上的小店关门了，餐厅关门了，一个大村子，门口都是关着的。
桃花流水去无痕，几年的回忆，多年的眷恋，都将消失不见，故乡的房子在突然之间，从我的眼前轰然倒下，所有的一切都化为工程地理的废墟。
家乡的房子作文听说老家原来的房子拆了，要分新房子。星期天，妈妈开着车带着我们回老家看房子。
妈妈的老家是位于高区海边的一个小村庄，听妈妈说那是姥爷的爷爷留下的，已经有五十多年了。妈妈从小在老房子里长大，后来姥爷在城里买了新房子，一家人从乡下搬到城里，老房子一直空着。
在我五岁那年，妈妈带着我到老家来过一趟。那时侯，泥泞的小路只要下过雨，行人一踏上就会沾一鞋的泥，骑着自行车走在坑坑洼洼的小路上，衣服难免会被泥水溅湿。臭水沟里散发着阵阵臭味，行人走过都要捂者鼻子。老房子的瓦是灰色的，院墙是用石头砌成的，房子里面的墙是灰黄色的，非常破旧。
我们已经好几年没回来了，不知老家现在变成了什么样子?我正在胡乱地想着，妈妈在一个漂亮的小区门前停下车，我问：“妈妈，这是老家吗？”“是呀！”妈妈回答。我惊讶地说：“这里的变化好大呀！”这里原本是臭水沟变成了青草地；泥泞的小路，变成了宽阔的柏油马路；原来一排排的小平方变成了一幢幢楼房了。
走进小区，一片绿色的草地映入眼帘，草坪边上几棵新栽的小树苗迎风飘摆，好象在欢迎我们回到老家。顺着红砖铺的人行路，能看到休闲健身的地方，这里有崭新的健身器材，如太空漫步机、单杠、踏步机等等。
我们走进三楼一套120多平米的房子，妈妈说这就是老家新分的房子，门是红木做的，墙是雪白的，客厅的窗户是落地窗，整个房间宽敞、明亮！
看着老家几代人居住的小平房，变成了大楼房，妈妈感慨地说：“如今的农村老家和城里已没有什么差别，是改革开放改变了我们的生活。”
篇三：盐城房产观察
宣丝 ＣｍＭ ＲＥＡＬ Ｅ５ ＴＥ 房地产市场的需求弹性和供给弹性 王俊江苏省盐城市房地产分析研究中心 观察房地产市场的供需与价格变动，可以看 到：当房价上升或下降一定的幅度，市场需求量 会作出明显反应，而市场供给量的变动则相对温 和。市场供、需对价格变动的敏感程度及差异，可 以通过弹性理论来进行分析。弹性理论来源于西 方经济学，表示当两个经济变量间存在函数关系 时，作为自变量的经济变量，其变化必然引起作 为因变量的经济变量的变化。经济学的弹性分为 需求弹性和供给弹性，需求弹性又分为需求的价 格弹性、需求的收入弹性与需求的交叉弹性等；
供给弹性又分为供给的价格弹性、供给的交叉弹 性等。本文探讨的房地产市场需求弹性和供给弹 性主要是指房地产需求的价格弹性和房地产供 给的价格弹性，也就是价格变动对房地产市场需 求、供给的影响。
一、需求弹性和供给弹性 商品的价格是由需求和供给共同决定的，而 具体到某一个商品，需求和供给分别受价格的影 响程度是有区别的。不同性质的商品其需求量、供 应量对于价格的敏感程度不同，即使是同一商品，在不同的价格下需求量、供应量对于价格的敏感 程度也不一样。为了精确地分析价格与需求量、价 格与供给量之间的关系，有必要通过经济学中的 弹性理论，来探讨商品的需求弹性和供给弹性，比 较需求量或供给量对于价格变动的反应敏感度。
１．需求弹性是指价格变动所引起的需求量 变动的程度，也就是需求量变动对价格变动的反 应程度。根据需求弹性系数大小，分为完全弹性、完全无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五 类。影响需求弹性的因素包括商品的可替代性、商品用途的广泛性、需求程度及所占预算的比 例、耐用程度、时间长短等。
一
２．供给弹性是指价格变动所引起的供给量 变动的程度，即供给量变动对价格变动的反应程 度。根据供给弹性系数大小，分为完全弹性、完全 无弹性、单一弹性、富有弹性、缺乏弹性等五类。
影响供给弹性的因素主要有生产成本或技术、供 应能力、生产周期、时间因素等。
二、房地产市场的供需弹性 房地产作为一种特殊商品，其供给、需求和 价格之间的关系有其特性，需求和供给对价格变 动的反应敏感程度不一样。一般来说，房地产市 场的需求对价格敏感性大，相对主动、变化快；而 供给对价格敏感性小，相对被动、变化慢，也就是 房地产市场的需求弹性大、供给弹性小。
１．房地产需求弹性。房地产需求是在一定的 时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而 且能够购买的房地产数量。商品需求规律揭示价 格与需求之间呈反方向变化。房地产市场同样存 在需求规律：当房地产价格下跌，会激起消费者 的购买欲望，市场需求量上升；当房地产价格上 涨，增加了消费者的购买成本，就会抑制一部分 的需求，市场需求量下降。但房屋是一个特殊的 商品，具有居住和投资的双重功能，加之房地产 市场的买卖双方信息不对等，有时并不完全遵循 需求规律。例如当房价出现上涨，消费者心理上 会形成继续上涨的预期，市场上出现“追涨”现象 和“买涨不买跌”，所以价格虽然上涨但是需求仍 然上升。而当房价出现下跌，市场上 成观望，需求反而下降。房地产需求 变动所引起的需求量变动的程度，即 量对价格变动的反应程度。房地产需
寰丝 直 ．
ＣｍＭ舾札ＥＳ 阿 为敏感，例如一些楼盘出现降价或推出大幅优惠 促销时，出现排队抢购的场面，需求量迅速增加。
强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为 明显，是产生需求弹性的重要因素。当前的市场 状况下，调节的重点应是抑制弹性需求、降低需 求弹性。一是采取金融手段抑制投资、投机需求。
而当价格上升特别是持续上升时，也会形成市场 的恐慌心理和上涨预期，需求仍较为旺盛。所以 房地产市场的需求对价格比较敏感，弹性较大，无论价格涨与跌，都会引起需求量的更大反应。
２．房地产供给弹性。房地产供给是房地产开 如实行差别化的住房信贷政策，对二套房提高首 付比率和贷款利率、三套房停止发放贷款。二是 增加房地产交易成本。发挥税收政策对住房消费 发商在某一时间内，在一定的价格水平上，对某 种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。大多 数商品其供给量与价格是同方向变化的，即商品 价格上升，供给量增加；价格下降，供给量减少。
同样，当房地产价格上涨、利润增加时，房地产开 发企业开发投资意愿增强，市场供应增多；反之，当房地产价格下跌时，开发企业投资兴趣降低，投资规模收缩，市场供应减少。房地产供给弹性 指房地产价格变动所引起供给量变动的程度，即 房地产供给量对价格变动的反应程度。房地产投 资规模大、生产周期长、审批环节多，当价格变动 时，其供应量变动比较缓慢。短期内，房地产开发 企业能够提供给市场的产品量，仅限于已经可以 上市销售的产品存量，无法在短时问内增加供 应，供应量不会因价格的变化而迅速得以调整；
长期来看，房地产开发商可以通过调整投资和开 发规模，对价格变化作出反应，房地产供给的弹 性增大，但由于房地产业受土地的制约较多，土 地供应的弹性非常小，土地的稀缺性和不可再生 性使得房地产的长期供给也缺乏弹性。
３．房地产市场供需弹性的调节。房地产市场 的需求弹性大，供给弹性小，两者之间存在不平 衡。当前的房地产市场，总体来说仍处于供不应 求的状况，导致房价上涨较快，虽然市场机制最 终会实现市场均衡，但这个过程需要一段时间，因此在市场自发调节的基础上，非常有必要采取 措施主动调节房地产市场供需弹性，一方面降低 需求弹性，抑制不合理的需求；另一方面提高供 给弹性，增加市场有效供应，最终实现市场均衡。
房地产需求弹性调节——抑制弹性需求。弹 性需求是除刚性需求、改善性需求以外的需求，这类需求相对来说以投资性的购房置业较多，同 时不排除部分投机性需求。弹性需求可变性较 ２０１１：１０上半月刊?综合版 和房地产收益的调节作用，调整住房交易环节的 契税和个人所得税政策，打击投资投机行为。三 是直接限制购买。对房价过高、上涨过快、供应紧 张的城市，可在一定时间内限定居民家庭购房套 数，直接抑制市场需求，特别是投资、投机性的购 房需求。
房地产供给弹性调节——增加有效供给。相 对房地产的需求弹性，供给弹性较低，房地产市 场供应对价格的敏感度相对较小，根据目前的房 地产市场供需情况，应着力提高市场供给的敏感 性，支持、鼓励和引导市场主体根据市场变化及 时作出调整，增加市场有效供给。一是强化土地 供应管理。切实保证土地供应，尤其是保障性住 房和普通商品房用地；加大闲置土地清理处置力 度，对具备开发条件、闲置超过一定期限的土地 无偿收回使用权、重新上市出让；严格规范商品 房用地出让行为，严厉查处违法违规用地和囤 地、炒地行为；建立房地产用地开竣工申报制度，未按期竣工的严格按照土地出让合同约定支付 违约金。二是加快市场供应节奏。提高行政审批 速度，推行房地产开发项目联合审批制度，按照 “路径最短、环节最少”的原则，优化审批流程，提 升服务效率。积极帮助协调解决房地产项目在拆 迁、施工、公建配套等方面的矛盾和问题，进一步 缩短项目上市周期，增加市场供应总量。三是提 高生产供应能力。加大资金支持力度，提供税费 减免优惠，降低行业准入门槛，扩大社会投资规 模，进一步提高房地产业的生产意愿和供应能 力，稳步增加市场供应总量，满足市场需求，努力 实现供需平衡。
齐婧／责任编辑
篇四：盐城房产观察
***项目可行性调研及分析报告
目录：
一、***市概况：
1、2、3、城市发展情况；
城市经济发展水平；
城市住房水平。
二、项目概况：
1、2、3、4、5、6、宗地位置：
四至范围；
地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
地面状况；
地面现有居民情况；
地质情况。
三、项目周边情况
1、项目所在区域位置及自然条件；
2、3、4、项目周边物业发展情况；
项目区域交通环境、交通状况；
项目周边的社区配套。
四、市场分析：
一、区域住宅市场成长状况：
1、2、区域住宅市场简述；
区域住宅市场各项指标成长状况。
二、区域内供应产品的集合特征：
1、区域内表现较好个案状况；
2、分析：本案在区域市场内的机会点；
3、结论。
三、物业类型、户型、面积设计建议。
五、投资收益分析：
1、成本预测：
2、税务分析：
①、营业税及附加税；
②、所得税；
③、土地增值税。
3、经济效益分析：
1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；
2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；
3）、项目开发各期的利润体现；
4）、敏感性分析。
4、项目资金预测：
1）、资金投入；
2）、资金回款计划；
3）、资金需求计划。
六、项目SWTO分析
1、优势；
2、劣势；
3、机会；
4、威胁。
七、项目开发可行性建议及市场定位
1、项目开发可行性建议；
2、项目市场定位；
1）、项目规划定位；
2）、项目消费群体定位；
3）、项目价格定位。
壹·***概况
一、城市发展情况：
***是珍稀动物麋鹿的故乡，拥有世界上最大的野生麋鹿自然保护区，是中国精选的15个生态旅游景点之一。***是新兴港口城市，正在建设中的***港是江苏省东部沿海中部唯一的深水大港，一期工程两个万吨级码头基本竣工，明年上半年通航，建成后的***港将成为年吞吐量1000万吨的国际性中型商业港和国家一类开放口岸。
***市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。
二、城市经济发展水平：
2003年实现ＧＤＰ105.2亿元，比上年增长12.5%；实现财政收入6.3亿元，比上年增长23.6%；在苏北首家实现镇镇财政收入超千万；城乡居民储蓄总额53亿元，人均比上年增加1000元。首次跻身全国县域
经济基本竞争力百强县（市）行列，列瑞城国际苑是目前***市比较有代表性的楼盘，这是因为她是目前***市场上最豪华、价格最贵的小区。她抓住潜在的发展因素：***中学、规划中的市政广场以及新市政府将迁至，大力炒作，但这种价位是一般***居民不能承受的。
<三>、上海花园
楼盘名称
区域地段
上海花园
售楼电话
?常新路与南翔路交界处
发展商
***瑞众开发有限公司
泛太平洋设计有限公司
311328平方米
代理商
物管单位
占地面积
建筑风格
/设计单位
?建筑面积
226741平方米
项目属性
容积率
绿色生态高尚社区
1.373欧陆式风格
42.8516.24%197174平方
建筑密度
27.42%绿地率
集中绿化
多层用地
地下建筑
15835平方
总套数
1928户
1230平方
商业用地
54333平方
会所用地
高层用地
44071平方
联体别墅
周边楼盘
金融
14517平方
工商银行（300米）；建设银行（300米）
行政机构
工商行政管理局
2、竞争楼盘优劣势分析：
浦江名苑
优势：①、处于工农西路中间地段，更接近市中心；
②、占地面积55612平方，规模相对较大；
劣势：①、周边配套不全；
②、对于客户来说价格过高；
③、沿街商铺（朝东）前面路太小，难以形成气候。
瑞城国际苑
优势：①、靠近***中学高中部；
②、地段发展潜力较大（市政设施的迁至）
③、小区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理；
劣势：①、交通不方便；
②、周边配套不全；
③、距离市中心较远；
④、小区定位高档，价格太高，失去了大部分客户群。
上海花园（未开盘位于项目的南侧约500米，地块已框好，其它工作还未开展）
优势：①、规模大，有影响力；
劣势：①、小区大，销售周期大，交付时间长；
②、周边生活所必须的相应配套设施少，并且商业氛围不是很浓厚。
3、分析：本案在区域市场内的机会点；
本案地处***新区，近几年，随着政府对新区的规划发展，项目的前景大好。
①、地理位置优越。除去项目本身交通、区位上的优势，我们可以发现，正在开发和即将开发的一些新楼盘都是以项目所处位置为中心点的，这对以后项目人气的积累、商业圈的形成起到重要
作用。
②、与本案有竞争力的楼盘同质化严重。正在开发的几个楼盘都是欧式建筑风格，外立面、样式都大同小异，客户选择机会少。小区内部配套华而不实，实用性差（如瑞城国际的高档会所、网球场），目前***的消费水平和生活水平还达不到这种档次。如果本案的规划设计避开与项目周边同类物业的同质化，则本案的机会点大增。
③、本案与锦绣东方苑相距仅100米，两个项目可以在物业类型上相呼应，配套设施上互补，从而促进区域物业更好、更快的发展。
肆·投资收益分析
一、成本预测：（从政府处问讯得数据）
1、土地成本：31353135元
名称
土地性质
土地面积
土地价元/平方
平方米
18000单位
/商
数量
住
备注
从建设局得出的数据:3200土地费用包含了规费、配套设施675.0675600.06费、人防费以及各
格
土地总价
小计
元
元
项税金等。
以上的价格是在***市场调研时走访政府招商办、建设局等相关部门得出的数据。以上土地的价格是根据目前市场的平稳估价，最终土地价格要通过拍卖得出，不会超出估价（建设局得出）
2、建造成本：72376000元
科目名单位价格称
/元
89120面积
总价/元
建筑面积按89120平方米算，建筑容积率按政府规定的:商业2.0住宅1.66。
备注
人工
100/平方米
建材
700/平方米
人工河
4/立方
8912框架结构
250*3*10（长、深、宽）
30000运费除外
绿化带
300/平方
小计
14*2572376000元
3、成本初算：103729135元
名称
土地成本
建造成本
小计
单位成本
价格/元
103729135面积/平方米
8912备注
1163．9266元/平方米
二、税务分析：（所有税费都包含在土地费用里）
1、营业税及附加税；
2、所得税；
3、土地增值税。
三、经济效益分析：
①、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；
②、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；
③、项目开发各期的利润体现；
④、敏感性分析：
序方案地价土地项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)83.59%70%销售利润
回报率(%)号
名称
(万元/费(万亩)1方案20元)15008737.617.17%16041.673045112.一
2方案二
3方案三
4方案四
5方案五
6方案六
7方案七
8方案55412511362.636.30%16041.646793275.341.18%50375010987.634.13%16041.650543537.846%45337510612.631.80%16041.654293800.351.16%40300010237.629.30%16041.658044062.856.69%3526259862.626.62%16041.661794325.362.65%3022509487.623.72%16041.665544587.869.08%2518759112.620.58%16041.669294850.376.04%
八
9方案九
10方案十
11方案十一
12方案十二
13方案十三
80600013237.645.33%16041.628041962.821.18%75562512862.643.73%16041.631792225.324.72%70525012487.642.04%16041.635542487.828.46%65487512112.640.25%16041.639292750.332.44%60450011737.638.34%16041.643043012.836.67%
伍·项目优劣势分析
一、优势:地理优势：本案所处的地理条件优越交通便利，本案东面的常新路为双向四车道，宽38米，非机动车道大约12米左右，南面工农路宽14.5米，北面健康路宽22米，其中工农路和健康路与人民路形成***主要商业通道，而且本案的前面150米处就是连接204国道和***市区的主要通道。
配套优势：项目周围的配套不是太引人注意，但仔细看来就可以发现，***中学初中部、高中部都在项目辐射区范围内，并且都在3000米范围以内。而一些生活必须的配套都在3000米以内。但是对于消费者来说，3000米范围有时也是比较远的，如果要对项目进行开发，这是必须弥补的地方。
规划优势：项目所在区域是政府现阶段重点发展区域。
二、劣势：
环境劣势：项目正前方有一条大河，由于排污严重，水位过低会产生很大异味。而项目在规划中有一条人工河道，水源必然和大河相通，如果规划不好则有可能弄巧成拙，使优势变成缺点。
区位劣势：虽然近几年政府加快新区发展，但在本案周围仍然是荒地旧房，这对消费者的心理会产生很大影响，特别是对商业氛围的形成和房屋的升值潜力，抱有很大怀疑。
三、机会：
项目可与锦绣东方苑互相搭配、呼应，在物业上互补。
城建规划：西部新区的规划。
四、威胁：
供给集中：区域内同档次楼盘的推出量大，楼盘同质化严重。
竞争威胁：如果本案在项目定位、销售策略上没有区别于其它楼盘的特色，则竞争力相当大，同档次的楼盘会吸引很多客户。
投资风险：从敏感性分析来看，项目投资额较大，如此开发商承受的风险比较大。
总结：综上所述，本项目在区域内还是比较有竞争能力的，无认是规模、配套还是交通上虽然说不上占有绝对优势，但都比其它楼盘优势明显。相比之下，本项目的优势是均衡的，而其它竞争项目则是在某一
方面有优势。如果再通过项目定位时有针对性的对劣势、不足进行弥补，那么项目的可行性很强。
陆·项目市场定位
一、项目开发可行性建议：
1、项目差异化建议
本项目与其它楼盘的差异化是本案最大的特色和卖点：
首先从风格和外立面上讲，在调查中得出，***市民对风格的概念并不强，而正在开发中的几个楼盘所采用的欧陆式风格只是开发商的一厢情愿，顾客群体看的只是楼盘的整体效果，所以在风格上是很好区别的。欧陆式的所有外立面也是大同小异，本案在这点上可以与风格结合起来。
其次从景观上说，本案周边的几个楼盘虽然绿化率都很高（高的达到52%），但新楼盘给人感觉仍然很空旷，主要是树的高度与多层、高层建筑搭配得不协调，本项目中可以多采用高大密集的树木作为衬体来提高项目的档次。
2、环境景观建议
项目的内部已经规划有一条人工河，用于分隔商业区和住宅区域，这既方便了项目本身在配套上的需求，又可以把喧嚣与安静分开。
本案可以采用以水景为主题的庭院设计风格。采用人车分流的交通布局，重点规划对人行道的设计，使其达到高雅与自然结合。小区外部设假山、喷泉、城市雕塑等现代建筑（体现高雅）；内部多设实用性较强的亭、台、楼、阁（特别是在水景上）以及鹅柳石或大理石碎片铺成的小路，路边配以高大树木（体现人性）。
3、配套设施建议
以实用性为主题：
①、由于项目周边没有幼儿园，所以在项目配套中很有必要建一所幼儿园、儿童乐园之类的设施，并且为了吸引人气，这个幼儿园可以对外开放。
②、超市也是很有必要的一个配套，因为目前项目本身的人气不是很旺，如果开发商能够在项目内部开发一个中大型超市，那么既方便了业主，又增加了卖点。如果开发商能够把一些知名超市招商进来那就更是锦上添花。
③、室外休闲广场加健身设备，周边大量绿化和背景音乐作为衬托，。考虑到***目前的消费水平，和其它项目反馈的信息，小区内部如果设立收费休闲娱乐设施，那么仅仅是一种华儿不实的摆设。为了增加项目和开发公司在区域内的良好口碑，多设立一些免费而实用的配套设施是很有必要的。
4、物业管理建议
目前***物业管理发展还不够成熟，大多数小区的物管仅仅局限于保安和清洁工，并且管理范围较小。但为了显示楼盘档次，项目的物业管理是第一窗口，建议本案在物业管理上要突出一个人性化。日常生活服务：申请订报送报、送牛奶、快餐、送餐服务、叫出租、家庭水电设施维修；小区计算机联网服务：计算机服务、网上沟通，传达信息及其他网络服务；托管服务：代理出租、收租、外出托管；保安24小时巡更。
5、交楼标准建议
***还不是一个太发达的城市，居民的思想比较保守，对于房屋的装修还保留着传统的观念，对于许多人来说不仅仅要装修的结果，他们更在乎这个过程，更重要的是自己装修符合自己的要求。通过我们访谈得出的结果，86%的被访者不需要装修，另外一些人则表示无所谓或可以接受简单装修。
对于室内的一些简单配套，客户还是比较关注的，如防盗门、对讲门、水、电、闭路、管煤、宽带等。这还包括这些设施的布置是否合理，品质如何都是客户比较关注的。
二、项目市场定位
1、项目规划定位：
项目初步定位为中档
项目的商业定位以满足小区基本生活配套为主，可以定位为中高档餐饮业、服务业及简单的休闲类。
项目住宅区定位为多层与小高层相结合，楼与楼之间避免前后相对，有条件尽量错开（保证更多的是照时间）。套型设计合理，主力户型三室两厅两卫（卫浴分开），面积控制在130-140平方左右。
2、项目消费群体定位：
项目定位为高档住宅小区，消费群体定位为能承受总价250000左右的客户群体。
3、项目价格定位：
***房地产市场目前平均价格约1800元左右，本项目在内部认购阶段的初步定价可以低于市场平均价格，以此来吸引客户，再以销控的方式逐步抬高价格。在这过程中还可以用送热水器空调的方式来积累人气。
附录：
项目中心有一条人工河（14米）、绿化带（10米）、沿河路（10米）这是政府规划中的项目，但无形中增加了开发商的开发成本。
对于土地成本，虽然价格没有实定，但政府部门没有提到优惠政策，这一点开发商可以酌情另行争取。
在市调过程中，政府部门对一些制度和收费标准讲得比较宽松随便，这一点开发商应引起重视。
篇五：盐城房产观察
房地产销售主管工作计划
自己整理的房地产销售主管工作计划相关文档，希望能对大家有所帮助，谢谢阅读！
房地产销售主管工作计划(一)
不知不觉，20xx过去了，入职时间也挺长的。在此期间，我从一名物业顾问一步步晋升为销售经理。我学到了很多知识，积累了很多经验。与此同时，我锻炼和提高了自己的业务能力，这让我的生活更加精彩、快乐、悲伤，最重要的是，增加了我的生活体验。可以说，在九阳的这段时间，有过很多的收货和感情。在此，我非常感谢公司每一位领导和同事的帮助和指导。现在已经能独立完成工作了。现在我对自己目前的工作做如下总结。
首先，任务完成
今年实际完成的销售认购合同支付佣金与竞争对手易居的比较。
二、团队管理
1.招聘面试
我在招聘面试中缺乏精心的设计和安排，有时我并不重视，我总是遵循我想要的想法，所以我不需要和面试官说太多。也正是因为不重视报考这个环节，导致一些优秀人员流失，给人事部门增加了很多麻烦。
2.团队培训
没有有计划的训练，训练目的不明确，训练前没有系统的准备，队伍建设的目标不明确，不笼统，训练计划也笼统。所以在进行训练的时候，想到什么就训练什么，团队缺少什么就训练什么。有时候训练很少，有时候每天训练也达不到预期的效果。不仅增加了购房者的负担，也影响了大家的心情。
培训没有长期的统筹安排和安排，我也没有提前做好充分的准备。他不仅没有得到锻炼，还让整个团队都站着不动。我从来没有研究过老购房者和新人的差别培训，这让新人更难学。老购房者也觉得自己付出了时间却得不到好结果。
3、监理及监理工作
很多事情安排的很及时，但是没有得到及时的督促和监督，导致安排的事情不尽人意，甚至基本上没有完成。例如，购房者很少监督和检查他们的来电，这导致购房者在这方面的工作不尽人意。有的物业顾
问甚至长时间不去拜访客户，从而失去了公司难得的客户资源。
4.及时总结学习方面
当你在工作中遇到一些困难时，你很少总结和学习，更不用说把你总结的东西传递给团队。有时候问题就过去了，你也不太复习，不太总结，不太教。客户遇到问题，总是想尽办法解决，却总是忽略这些问题的根源，于是重复的问题不断出现。如何在前期解决问题或者避免问题没有总结和讲授。
5、公司制度的实施与实施
比如有的工作人员偶尔迟到三五分钟，但因为无法承受，不再严格按照公司制度罚款，导致其他物业顾问心理失衡，给管理工作带来一定困难。原因是作为销售部门的负责人，首先必须严格按照公司的管理制度进行处罚。如果他对自己的违纪行为视而不见，他不忍心被罚款，但他实际上是在纵容自己的行为，所以对我来说是失职。公司本身最基本的管理制度，由于各种原因都没有贯彻执行到位，更别说自己的团队严格按照制度要求自己了。
6.一线销售工作中问题的敏感性。
由于一线销售工作灵活多变，需要根据实际情况及时制定相应的系统策略。在这方面，非常缺乏自我主动性。我总是习惯领导在我完成工作之前安排工作。我没有想太多，让很多工作都很被动。
7.团队之间的沟通。
我曾经很认真的和工作人员制定过沟通方案，但是实施了一段时间后，因为各种原因而落下了。物业顾问的提成方面，因为没有提前沟通，我向团队说明了公司的情况，导致了一些小的发展，不仅影响了团队的士气，也影响了正常的工作。正是通过这件事，我深深体会到及时沟通的重要性。
三.案例管理
1.在案例现场对客户的监督和保证方面，当问题客户出现时，会尽力及时解决。在案例现场，他们经常对购房者的客户进行充分及时的指导，提示或组织其他购房者给予适当的动力营造氛围，经常组织购房者交流客户谈话过程中的要点，从而提高部分购房者的成交率。特别是新的物业顾问会及时对自己提出意见，其他物业顾问也会及时组织参加，提高自己的技能。
2.客户处理案例问题
当客户出现问题时，他们都耐心地解释和解决，减少了持不同意见的客户数量，增加了客户对公司的信任和认同。
试计划，尽可能为公司吸引和留住优秀人才。
4.在培训工作方面，制定详细的培训政策和大纲。每个月底根据实际情况制定下一个月的详细培训计划，针对新人和老人的差异制定培训计划。并尽一切努力严格按照培训计划进行。执行项目部的日常管理制度，严格遵守管理制度。不管是谁违反了公司的原则，都会一视同仁，绝不姑息。记住‘管理就是严格的爱’。
5.关注与自己沟通不足的问题。每周两次与物业顾问进行有效沟通。及时了解和掌握物业顾问的心态和动态。
6、关于春节前的监督和监督工作也要形成一个体系，有奖惩有奖惩。
7.关于执行力不足的问题，针对执行力不足制定奖惩措施，争取第一时间高质量完成一切。关于拖延症的问题，每天上班要从锻炼开始，每天上班必须提前20分钟到项目部，在秘书的监督下制定出要处罚的处罚措施。
据说公司是我的第二个家。既然是家，谁也没有任何理由不爱我家。我一直很忠诚，可靠，愿意付出。我以公司利益为出发点，忠于职守，不以权谋私，敢于管理，尽力而为，尽职尽责，公平公正，平等待人，慷慨大方。积极，热情，精力充沛。用自己的热情感染下属，关心下
属的工作和生活。当然，人无完人，我也有很多缺点，比如执行力不足，有时性格过于温柔，缺乏团队管理经验，与下属缺乏沟通，给工作带来了一定的困扰。作为一个销售经理，为了更好的发展，这些缺点需要一一克服和解决，我有信心可以很好的解决。
学习就像逆水行舟。不进则退。我深知自己知识有限，能力不足。对未来充满期待和信心。我相信在公司领导的不断批评和指导下，我会进步得更快，变得更成熟。
房地产销售主管工作计划(2)
经过2021年两个月的工作，对房地产销售有了更深入的了解，同时也学到了很多。为了让自己在新的一年里有更高的收获，提升自己，我总结去年，展望今年，根据自己的实际情况制定具体的计划。
们检查差距，在具体工作中提高自己。在新的一年里，我需要加强团队成员的团结，这是我不断成长的土壤。
2.熟悉项目
做销售最重要的是知道我所从事的项目的准确性。在多年前散发传单和不断接触人的过程中，我对这个项目有着深刻的理解。但是在接待客户的过程中，还是出现了新的问题，让我无法流利的回答客户的问题，主要是对项目和相关房地产知识了解不够。新年过后，对项目的学习和对房地产知识的了解是熟悉项目的第一要务。新年过后，几栋新建筑已经建成。与同龄人相比，他们可以更好地增强对销售目标的信心，通过不断的学习充实自己，通过不断的实践提高自己。
3.设定自己的目标
有目标才有方向，有方向才有持续努力的动力。每个月初给自己定目标，从小目标开始，即独立流畅地完成任务，然后逐步完成奖励下授予的销售任务，直到超额完成任务。每个月初，定好自己当月的销售目标，记录当天接待客户中出现的问题和解决方案，不定时的翻以前的工作日志，及时了解新的情况。
产品的销售可以不同，但销售的目的是一样的，都是为了销售自己的产品，以物换钱。由于我没有正式接触过销售，所以在促销和促销技巧上有很大的不足。所以，要提升自己，需要提升自己的销售能力。首先，书籍是最有优势的生活知识方式。新年过后，你要看很多关于销售和销售技巧的书，关注房地产的消息，及时充实自己，总结实践经验。其次，实践带来真知。只有将所有理论与实践相结合，才能很好的被自己吸收，提高自己，从基础做起，重新学习销售流程，在演练中加深对项目的印象，同时阅读和学习客户关心的合同条款。了解最新的法律法规。在与客户的沟通中，不断发现问题，在与团队的沟通中，解决问题，不断提升自己。最后，在生活中仔细观察别人的销售方法，尤其是向同行学习。前期复制别人对销售过程中问题的解决方案，后期语言处理后，你就可以有自己的解决问题的方案了。
最后感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。20xx年，我会继续学习，努力。我要用我所有的激情和智慧去创造效益，让我的事业充满生机和活力！我们是一个整体，为了同一个目标而奋斗！我会和你齐心协力，从新的起点出发，走向成功！
房地产销售主管工作计划(3)
一、工作目标
20xx年，个人打算还100多万人民币，维持增长345.9%。预计一季度还15万，二季度还25万，三季度还30万，四季度还30万。预计南京的终端用户和经销商数量将增加到150家。
二、工作措施
1.经销商的管理
定期检查核实配送量高的产品库存，配合公司的发货时间和物流工作，保证经销商库存在短时间内消化，不会出现产品积压和缺货现象。同时，协调好经销商的渠道，避免销售网络重叠时的产品价格战。
2.解决产品冲逃问题
实行奖惩分明的管理制度，解决产品价格大幅波动带来的市场威胁，找出抢货的根本原因，经核实取消非法经销商的产品推广资格，时间1年。相反，对于提供有效信息并持有优惠券的卖家，公司给予相应的促销补贴政策。
3.销售渠道衰落了
进一步，产品将从原来的批发市场向农贸市场深度配送，在终端参观期间，以收集信息为目的，寻找对产品有巨大需求的消费者。目前浓缩果汁产品的需求集中在咖啡馆和茶馆，我们也需要在产品质量和价格上找到相应的切入点。
1.员工创造职位
南京办事处定员5人，终端4台，流通1人。计划从终端抽调一人跑流通市场，原流通人也跑省内周边城市开拓空白市场。
2.人事系统内的协调和运作
每日晨会将汇报前一天的工作，终端人员以表格形式负责区域业务工作，流通人员将向终端人员提供市场信息和竞争产品动态，终端的供需信息和网络数据由流通人员安排解决，让大家交流意见，沟通信息，做好各方面的销售工作。
3.关键职位、技能和能力要求的定义
终端员工的销售目标是酒店、宾馆、咖啡厅等。面对直接消费者，要求提高谈判技巧和普通话的规范性，要有实际的终端业务发展速度。流通人员的销售目标是为产品打开分销渠道，最终通过分销过程到达消费者手中。流通人员要有清晰的思维，长远的战略眼光，善于沟通，分析，认真看待套路背后的启发和逻辑，打开每一个产品。
4.训练
定期对所有办公室人员进行培训，并在销售技巧和谈判过程中进行实践练习。
篇六：盐城房产观察
房地产销售主管工作计划(汇编6篇)
房地产销售主管工作计划1一.对内对外，自己的角色
1自己对内，首先是作为一名管理者管理好自己的团队。是公司与当地置业顾问的一个沟通桥梁。
2.对客户和甲方（开发商）作为客户的置业顾问，帮助客户去推荐他所需要的房子，并帮助置业顾问引导客户成交。对于甲方，是作为公司与甲方在当地的沟通人物，并及时和公司反映甲方的一些问题，保证本公司的利益不受到甲方的损害。
二.日常的管理办法及职责
1.对置业顾问定期的培训专业知识，和进行现场模拟考试。
2.制定考勤及卫生打扫的排班安排。
3.做出对置业顾问接待客户的排班安排。
4.做出置业顾问每天附近楼盘信息的收集和当地政府对房地产的政策调整收集，并及时反映给公司做出销售计划的调整。
5.做出对置业顾问每月，每周，销售任务的安排。
6.做出对置业顾问节假日的，放休，轮休，及调休的安排。
7.对当地的宣传方式和效果每周，每月总结反映至公司。
8.定期与置业顾问开会，总结思想，并及时调整置业顾问的心态。
自身职责对置业顾问的管理，及时向公司反映工作安排和计划。并做好和甲方的沟通协调。并作出每个月的销售任务指数。
三.销售记录的本案
1.电话咨询姓名电话
2.上门客户（多少人）
姓名电话
3.置业顾问约客
姓名电话
4.定金交款人
姓名电话
收取
4.成交人
姓名电话
付
款方式
付款多少。及根据付款方式的优惠
5.每天销售总款项是多少
6.每天总客户有多少
7.剩余房源多少
8.当日完成任务多少距离本月任务差多少。
房地产销售主管工作计划2紧张的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收获。回顾这一年的经历，经历了公司从来没有的策划模式，也完成了开始觉得不太现实的销售任务。让我对营销策划有了新的认识，也看到了大胆的广告推广方式。回顾这一年的工作，我在公司领导和同事们的支持与帮助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，认真的去完成了自己的本职工作，一年转眼即将结束，现对工作情况做个总结以及提出计划。
一、销售部日常管理工作
销售部门是公司对外展示的形象窗口，代表的是一个公司外表，也是公司最赚钱的一个部门，是一个先锋部队。销售部工作也是最直接的，拿业绩说话。天天跟形形色色的人打交道也是最难的一件事情，特别有些客户不讲道理，死缠烂打。面对这些工作，为了完成任务目标，自我强化工作意识，提高工作效率，细化工作内容，冷静处理客户问题，力求达到客户的满意度，创造良好的客户口碑，力求各项工作准确，避免疏漏和差错，至今基本做的还是比较完善。
1、认真做好市场调研工作。对市场的信息掌握，对竞争对手的产品细致分析，每周调研做好记录，及时和团队分享，给公司产品定价提供依据，做到知己知彼百战不殆；
2、营造火爆的销售氛围促进销售。配合策划部门的活动作出应对调整，在销售现场做好总控，盯紧销售案场的每一组客户做出调整，应对突发情况，核对房源、价格、优惠等确保准确，避免疏漏和差错；
3、做好客户问题的处理。客户多了什么样的情况都有，要退房的、要优惠的、有对合同条款不满意的等等。在保证公司的利益不被侵犯的前提下，与客户周旋，洽谈，不但要完成签约，还需要客户满意，提高公司的美誉度，提升老客户推介率；
4、做好与其他部门的工作协调。加强与公司各个部门的沟通，向行政部申请办公用具，车辆使用计划等；与客服部做好合同备案，贷款政策信息等相关信息的及时掌握;请工程部工程师为销售人员解答专业知识等工作，提高工作效率，掌握更全面的知识；
5、做好顾问的培训学习工作。及时捕捉政策信息，专业知识，课外知识等信息给销售人员分享。组织召开专题分享会使销售团队共同学习，共同进步。新员工的培训学习安排，考核。
二、加强自我学习，提高自身素养
公司加大了推广力度，更新了推广方式，不同新异的推广方式让我目不暇接，在这一年里我不断加强自身的学习，专业非专业知识不停地学习。
三、工作中存在的问题
在这一年来，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：
第一，脾气太急躁，个人心理承受能力不是很好，对某些事情个人感观较浓，说话的尺度把握有所欠缺，办事的分寸掌握的不够完美。这中性格会造成本部门和其他部门的同事造成误解，亟待改之；
第二，不细心，考虑问题太少不够精细，该考虑的问题没考虑到，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位；
第三，管理方式有些“粗犷”，不够细腻，管理制度的严密性与连续性没有监管到位。
新的一年开始了，我应努力做到加强学习，拓宽知识面，努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习。与大家共勉，共同进步!
随着到来，也意味着进入下一步的实质性工作阶段。回顾以往的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人对“房产销售”的理解和感悟，特对工作制定以下房产销售工作计划：
一、宗旨
本计划是，完成每月指定销售指标和达到小组增员人数。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。
二、目标
1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如；
2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个；
3、锁定有意向客户30家；
4、力争完成销售指标。
三、工作开展计划
众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。
1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流；
2、对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨等，挑起其购买欲望；
3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类；
4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈；
5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌；
6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗；
7、在总结和摸索中前进。
我希望在新的一年里，能够圆满完成自已订立的目标，我也将朝着这个目标去奋斗!
房地产销售主管工作计划3一、工作目标
我个人计划回款100万元以上，保持增长345.9%，预计第一季度完成15万元回款，第二季度25万元回款，第三季度回款30万元，第四季度30万元，南京市内终端用户预计扩增至150家，分销商增到70家。
二、工作措施
1.对经销商的管理
定期检查核实经销高的产品库存，配合公司发货时间及物流工作，确保经销商的库存在短期内消化，不出现积压产品及断货现象，同时协调好各分销商的渠道，有销售网络重叠现象的，避免引起产品价格战。
2.解决产品冲货、窜货问题
实行奖罚分明制度管理体系，解决因产品价格大幅度波动造成的市场威胁，查找冲货根源，经核实无误后取消违规经销商的产品促销资格，时间为1年。相反，提供有效信息并持有凭证的销售商，公司给予相应的促销补贴政策。
3.销售渠道下沉
进一步将产品深度分销，由原来的批发市场深入至农贸市场，在终端的走访中，针对信息的收集，寻找对产品需求量大的消费群。目前，浓缩果汁产品的需求量集中在咖啡馆、茶馆，我们还需要在产品质量和价格上寻找相应的切入点。
三、目标市场
我将对扬州、泰州、盐城、淮安、镇江、连云港、芜湖、马鞍山、安庆、淮南、淮北等苏中、苏北、及安徽局部市场进行开发，搜罗并设立特约经销商,享有与南京经销商同样的经销政策，实行自然销售，特殊区域可视情况而定，是否增派销售人员。
（一）重点促销产品：
鸡汁和果汁在将被重点推广，两个产品的消化周期短，但在市场竞争方面优势不明显，准备将相应消化周期长的寿司醋、芥末油，辣椒油等停止促销，从而补贴鸡汁和果汁产品的促销，能起到重点产品的增量效果。
（二）销售队伍人力资源管理：
1.人员定岗
南京办固定人数5人，终端4人，流通1人，准备从终端调派1人兼跑流通市场,而原负责流通的人员兼跑省内周边城市，开拓空白市场。
2.人员体系内部协调运作
每日晨会进行前日的工作汇报，端人员将负责的区域业务工作表格化，流通人员将市场信息和竞品动态提供给终端人员，终端方面的供求信息和网络资料由流通人员安排解决，大家交换意见，进行信息沟通，为销售做好全方位的工作。
3.关键岗位定义，技能及能力要求
终端人员销售对象为市内酒店，宾馆、咖啡茶馆等，面对直接消费者进行服务，要求在谈判技巧和国语标准化的程度上有所提高,要有实际的终端业务开发率,流通人员销售目标是为产品打开分销渠道,通过分销过程,最终到达消费者,流通人员要具备清醒的思维,长远的战略眼光,善于沟通、分析、认真看待问题的启发性和套路背后的逻辑性，打开每一个产品流通的环节，确保产品顺利分销。
4.培训
给予全体办事处人员进行定期的培训，在销售技巧及谈判过程上进行实战的演习。
房地产销售主管工作计划4经过两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的.进步离不开大家的帮助和支持。我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!
房地产销售主管工作计划5在不知不觉中，已经过了，加入公司的时间拼拼凑凑也有不少的时间了。在这段时间里，从一名置业顾问一步步晋升为销售经理，我不断的学习的知识并积累了很多的经验，也同时锻炼和提高了业务能力，这让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的增加了一份人生的阅历。可以说在九阳的这段时间中，收货颇多，感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现对目前的工作做以下总结。
一、任务完成
今年实际完成销售认购签约回款佣金的情况和竞争对手易居的对比的情况。
二、团队管理方面
1、招聘面试方面
自己在招聘面试的时候缺少精心的设计和安排，有时候自己也不加重视，总是奔着你情我愿的想法，没有必要跟着面试者讲太多，正是因为自己的不重视应聘这个环节从而导致一部分优秀人员的流失，也给人事部部门增添了不少麻烦。
2、团队培训工作
没有计划的培训，培训目的的不明确，培训前没有系统的准备对团队的打造目标不够明确比较笼统，培训的计划做的也比较笼统，因此在培训工作开展时想到什么就培训什么，感觉团队缺少什么就培训什么，有的时候很少培训，有的时候天天都在培训也达不到预期的效果。不但增加了置业顾问的负担更影响大家的心情。
对于培训没有一个长期统筹安排和布置，自己也没有提前做好充足的准备工作。自己不但没有得到锻炼，更使整个团队褒足不前。也没有研究过老的置业顾问和新人进行区别培训，导致新人学习难度增大，老的置业顾问也感觉付出了时间却得不到较好的效果。
3、监督、督促工作方面的很多事情都是及时的安排下去，但是没有给予及时的督促和监督，导致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上没有完成。例如置业顾问的约电约客问题，自己很少去督促和检查他们的来电来客，导致置业顾问在这方面的工作开展的不是很理想。有的置业顾问甚至很长时间对客户都不进行约访，损失了公司难得的客户资源。
4、及时总结学习方面的当工作期间遇到一定难题的时候，自己很少去总结学习更谈不上将自己总结的东西传授给团队，有时候难题过去就过去了，不再过多的进行回顾总结和传授。当遇到问题客户的时候，总是想尽一切办法给予解决但总是忽略产生这些问题的根源在那，因而重复的问题不断出现，如何将该问题在前期解决掉或避免该问题的产生自己却不做总结和传授。
5、公司制度的执行和落实方面的例如有的工作人员偶尔迟到三五分钟，但出于不忍心就不再严格按照公司制度给予其罚款，从而导致了其它置业顾问心理不平衡，给管理工作带来了一定的困难。究其原因做为一名销售部负责人首先必须严格按照公司的管理制度进行相应的处罚，对其违纪行为视而不见于心不忍不给予其进行罚款可实际上就是在纵容其行为，因此对于我来说是一种失职行为。公司最基本的管理制度自己都因为种种原因执行和落实不到位，更谈不上让自己的团队按照制度去严格要求自己。
6、销售一线工作出现的问题敏感性。
由于销售一线工作灵活多变，因此需要根据实际情况及时制定出相应的制度策略。在这方面自己的主动积极意识存在很大的欠缺，总是习惯于领导将工作安排完事以后自己才去执行，不动脑子去想过多事情，从而使很多工作做起来很被动。
7、团队之间的沟通。
曾经也认真制定过与工作人员之间的沟通计划，但是实施一段时间后便抛向脑后，因为各种原因落下了，在置业顾问提成方面因为没有事先沟通，向团队说明公司的情况，导致了一些小的情况发展，不仅仅影响了团队的士气也影响了正常工作的进行。通过这件事才让我深刻的意识到及时的沟通是多么的重要。
三、案场管理方面的1、案场谈客监督及把握方面当问题客户出现的时候，自己都想办法及时给予解决，在案场自己也时常全程并及时的给予置业顾问的谈客进行指导，同时提示或组织其它置业顾问给予适当的造势来创造氛围，常组织置业顾问交流谈客过程的关键点把握，从而提高了部分置业顾问的成交率。尤其是对新的置业顾问谈客自己都及时给予点评，并组织其它置业顾问给予及时的旁听来提高谈客技巧。
2、案场问题客户处理方面
当出现问题客户的时候自己都很有耐心的给予解释和解决，减少了异议客户，增加了客户对公司的信任感和认同感。
四、执行力方面的我深刻的意识到自己办事比较拖沓，总有一种不到最后一刻绝不完成的想法，因此对领导安排或者其其它的事情总是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的习惯害人害己，自己也要努力改掉这样拖沓的坏毛病。
在公司工作的这段时间里，深知自己身上存在各种各样的问题和不足，在以后的日子里我要给自己进行重新定位，振奋信心、保持本色、重燃__，在改掉自己不足的前提下努力学习知识提高自身各方面的能力，并做出了以下工作计划。
1、首先在个人心态方面不仅好好调整，无论在任何的困境下都要和公司和团队荣辱与共，共渡难关。用自己的良好的心态去影响身边的人和公司的团队。
2、其次对于个人在团队管理上存在的不足自己要制定出详细的团队管理目标和实施方案。
3、学习招聘面试方面的技巧，重视每次的招聘面试工作，每次在面试之前都要设计出面试的方案，尽可能为公司吸纳和留住优秀人才。
4、在培训工作方面，制定出详细的培训方针和大纲，每个月末都要根据实际情况做出下个月详细的培训计划，针对新人和老人区别做出培训计划。并尽努力严格按照培训计划执行。落实项目部日常的管理制度，并严格按照管理制度去执行，无论任何人只要触犯公司的原则问题都一视同仁绝不姑息，牢牢记住"管理即是严格的爱"。
5、针对自己的沟通不足问题。每周固定两次和置业顾问进行有效沟通。及时的了解并掌握置业顾问的心态和动态。
6、关于监督督促工作在春节前也要形成制度，有奖有罚奖罚分明。
7、关于执行力不足问题，制定出关于执行力不到位的奖罚措施，争取任何事情达到第一时间，高质量的去完成。关于做事拖沓问题，自己要从每天上班开始锻炼，要求自己每天上班必提前20分钟到项目部，制定出处罚措施由秘书监督进行处罚。
都说公司是自己的第二个家，既然是家，没有谁有理由不爱自己的家，在这个家里我一直都是，忠诚可靠，乐于奉献，一切以公司利益为出发点，忠于职守，不以权谋私，敢于管理，尽心尽力，尽职尽责，管的公平、公正、一视同仁，心胸宽广，宽容善待他人，任人为贤。积极热情、充满活力。用自己的热情去感染自己的下属，关心他们的工作和生活。当然没有谁是十全十美的，我也有很多的不足之处，在执行力方面的欠缺，有时候性格的过于温和，对团队管理经验的不足，以及和下属沟通的欠缺，都给工作的进行带来了一定的困扰。作为一名销售经理，想好更好的发展，这些缺点和不足都需要一一的克服和解决，我有信心能够很好的解决。
学习犹如逆水行舟，不进则退，深刻的认识到自身知识水平有限及能力的不足，对未来我充满着期待和信心，相信在公司领导不断的批评和指导下我会进步的更快，变的更加成熟。
房地产销售主管工作计划6销售目标：5000万
明确的目标既是公司阶段性的奋斗方向，且又能够给销售人员增加压力增加动力。
目标分解：１、分解到人：已上岗员工每人420万/月任务，新入职未上岗人员190万（实际分配给老员工500万/人/月，新进员工250万/人/月）；组任务分解：孙方志组2100万，腾格勒组1680万，刘佳组1220万（实际销售任务分配：孙立志组2500万，腾格勒组万，刘佳组1500万）。
２、分解到物业类型：商业回款3200万需销售2100平米左右、公寓回款1000万需销售1100平米左右、写字楼回款800万需销售1150平米左右。
销售策略：
思路决定出路，思想决定行动，只有在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段，完成既定目标。销售策略不是一成不变的，在执行一定时间后，可以检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整。
1、外拓工作关系的初步建立并开展。
团体利用，加入一些商会、俱乐部、宗教团体、社会团体，从而获得一些潜在客户资源。
刊物利用，从黄页、电话薄、同学会名录、专业团体人员名录上，也能发现一些有价值的客户信息。
2.、开展行坐销结合，每天上下午各派4--6人（主管领头）出去贴海报、填门店调查表、发放DM单，来快速积累客户（DM单半天200张，门店调查表15份）。
地点：如大型商场，商档居住小区附近，高档会所俱乐部附近，写字楼等
时间：每天
上午９：00－－１２：00下午４：00－－7：03、电销的开展，每人半天打50组电话。
4、对于意向强而迟迟不下定的客户，采取换主管来帮追，或者约到之后由主管或经理帮谈。
5、前期已下定，未签约客户的款项跟进
6、对于前期积累的A类客户，充分利用近期房展会上的优惠活动逼定。
（以上内容由曹玉琪负责实施，销售部本体人员参与。）
培训计划：
1、培训内容：房地产基础知识
培训时间：.7.513：00------16：00培训目标：让接受培训人员了解商业房地产的基础知识，了解商业的基本模式。
2、培训内容：直销工作的开展培训
培训时间：.7.913：30－－16：00培训目标：让接受培训人员能具备正确的心态，掌握正确开展工作的方法。
3、培训内容：房地产电话销售技巧
培训时间：.7.1014：00－－16：00培训目标：让销售人员掌握电话回访、电话邀约的技巧。
4、培训内容：外拓客户的技巧培训
培训时间：.7.1114：00－－16：00培训目标：让销售人员掌握外拓客户的正确渠道与方发。
5、培训内容：销售逼定技巧
培训时间：.7.1514：00－－16：0培训目标：让销售人员掌握到逼定的技巧，机会的把握，语言的运用。
6、培训内容：价格谈判的技巧
培训时间：.7.1813：30－－16：0培训目标：让销售人员能准确把握价格商谈的时机，学习价格商谈的原则和技巧，准确把握客户的价
格心，提高成交率，而不是成为价格杀手。
7、培训内容：销售常见问题及处理方法
培训时间：.7.2113：30－－16：00培训目标：让销售人员能够针对各种问题熟悉应对。
8、培训内容：客户类型分析
培训时间：.7.2513：30－－16：0培训目标：让销售人员能够熟知各种类型客户的特点及应对侧重点。
9、培训内容：工作意味着责任
培训时间：.7.2913：30－－16：0培训目标：倡导积极思考,牢记工作就意味着责任，培养员工积极健康的工作心态
激发团队成员内在潜能，塑造“积极向上，追求卓越”的企业文化。
10、培训内容：实地销售演练
时间：每天
由每组的销售主管带领组员进行对练
整体培训目标：打造专业化的团队，使员工的的综合素质，销售技巧有一个质的提升，配合阶段的工作内容安排相应的培训。
（以上培训内容由曹玉琪来主讲，培训对象销售部全部人员）
本月开展其他工作：
1、周边写字楼项目的市调（租金）及分析
完成时间7.12参与人员：售楼部全体人员。（由销售人员去收集资料，销售经理来汇总）
目地：针对目前呼市写字楼市场的现状，通过对周边项目的调研，能够有效挖掘自身优势，冷静审视不足，发挥优势，提炼及整合成为卖点，利用各种积极的配合更大程度提升增值空间。
２、数字销控的建立
完成时间7.5参与人员：蒙欢
３、回款台账的建立完成时间7.7参与人员：蒙欢
４、7.13日晚报举办房展会活动
完成时间7.14参与人员：销售部人员
具体发排：12日下午看过现场之后，确定人员的具体安排
５、7.13日下午看房团参观活动
完成时间7.13参与人员：部分销售人员
具体安排：1位沙盘讲解员，三位置业顾问现场配合
６、本月营销推广的现场配合接待
完成时间7.31参与人员：销售部全体人员。
篇七：盐城房产观察
Entrepreneurs人物封面人物32Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
封面人物人物Entrepreneurs戴爱明：向光而行坚守初心，向光而行。戴爱明在企业管理中寻找不确定中的确定，从各种求解中寻找最优解，在“稳”字诀中，他目视远方，规划着欧堡利亚地产的未来。文│本刊记者宦菁摄影/林雳如果说创业是一条盘山路，那么创业者所走过的事业发展之路绝非一马平川，只有不畏劳苦沿着陡峭山路勇敢攀登的人，才有希望到达光辉的顶点。在欧堡利亚地产集团总经理戴爱明20年的创业生涯中，他和无数个创业者一样，在这条坎坷不平的“盘山路”上，披荆斩棘，善观大势，在商界开辟出一片新天地。38岁的他知道如何将追求化为动力，一步步改变现实；知道如何在灌注激情时也能把握分寸，明晰边界。坚守初心，向光而行。戴爱明在企业管理中寻找不确定中的确定，从各种求解中寻找最优解，在“稳”字诀中，他目视远方，规划着欧堡利亚地产的未来。实力证明18岁，戴爱明就已经追随大哥戴春明的步伐投入商海。那时，他的身份是学习者——既是在学校念书的学生，也是在家族经营的加油站里学习的实习生。他从加油工开始认真学习，很快获得第一个岗位——财务管理。那时的戴爱明白天在学校学习财会知识，晚上在加油站做账，每天都极其忙碌。对于十七八岁的少年而言，两点一线的日子实在是有些枯燥乏味，但他却乐在其中。尽管年岁不大，但成长中亲见大哥在上海白手起家的艰辛历程，戴爱明的成熟要比很多同龄人早得多。在他眼中，大哥就是自己的标杆和楷模，想要获得成功，就必须努力地证明自己。年轻的戴爱明用实力证明了自己，几个月后，加油站的财务一改以前账目不清、职责不明的局面。此时，恰逢集团在松江的地产项目开始运营，工作表现优异的他直接空降为地产项目的总经理。在庞杂的事务中，戴爱明从最重要的销售和财务入手，利用此前自己多方面的知识积累，带领十多人的团队为每位客户建立档案，并为客户提供从接待、看房、定房到办理按揭手续等一条龙贴心服务。项目进展得十分顺利。初战告捷的戴爱明来不及分享喜悦，又投入到地产项目后期的物业管理工作中。为了调查物业服务的质量，他经常突击查看小区保洁等工作，甚至在半夜时分到小区检查安保工作。针对管理中的漏洞与不足，他和高管一起研究并修改规章制度，将考核工作再细化并落地，提升了整个小区的物业管理品质。经历地产开发、物业管理的历练，戴爱明渐入佳境。在掌管物业业务的同时，他还管理着几个市政工程的建设。那段时间，戴爱明在各个施工项目、小区和公司来回奔波，一手抓工程安全、质量、进度，一手抓团队管理，又一次在实践中用实力证明了自己。多年之后，回望这段忙碌到无以复加的日子，戴爱明坦率地表示，那时的他希望能够快速地成长。早期的商海历练就是一条自我价值证明与自我实现的路径。而当财富成为数字之后，富于挑战精神的他依然不断追求破圈，在更广泛的边界证明自我能力。扭转局面年纪轻轻就被委以重任，戴爱明不负兄长期望，用一个个出色的项目证明了自己的实力。欲戴皇冠，必承其重，更为艰巨的任务还在等着他。欧堡利亚集团在上海的诸多业务在戴爱明的精心打理33Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
Entrepreneurs人物封面人物园开拓工业地产板块。与此同时，他还打造了一条包含房地产上下游的建筑施工、地产营销、物业管理、PC构件生产等产业链，更好地服务于欧堡利亚地产业务。敢为天下“后”20年的从业经验和独立思考的习惯，让戴爱明的头脑中沉淀出一幅知识地图，随时明确坐标，不断提升精度，不为纷繁的表象所左右。他对主流声音同样保持警惕，力图构建属于欧堡利亚地产集团的长远发展蓝图。这种静水流深的定力和格局，赋予了戴爱明思考行业问题时的穿透力，使集团的战略落点更精准、路径更清晰、构想更饱满。从2012年开始，善学勤思的他在实践中不断摸索属于公司的发展路径。如今的欧堡利亚地产集团已经形成以地产板块为中心，建筑、销售、物业、商业、工业板块协同发展的“1+5”模式，通过对关键节点、短中长期计划的管理与巡检下，趋于稳定。此时，集团在盐城滨海布局的纺织企业和工业园基础建设面临着发展乏力、进展缓慢的困境。戴爱明受大哥的委托，回家乡滨海挑起大梁，重整旗鼓。习惯了上海的快节奏，四线小城的慢节拍让他有些不适应。尽管他怀揣改革的决心，但初到滨海之时，戴爱明并没有立刻点燃“三把火”，而是边观察、边思考，分析出滨海项目的症结——管理松散，再用文火慢炖的形式一一调整。20岁刚出头的他有着与年龄不符的沉稳，面对松散的工业园区管理及建设团队，他先是找来高管推心置腹地谈心，再一针见血地指出其中的问题，商量解决办法。在坚持以解决问题为原则的基础上，戴爱明梳理出纺织厂采购、损耗等成本高企、销售阻滞等问题，从战略与管理入手，避开红海市场，排除应收账款中容易出现坏账的因素，用以销定产的方式，系统性地解决纺织厂遇到的难题。而在工业园的基础建设方面，戴爱明则针对项目进程中的堵点，及时疏通，确保项目建设的进度。在不到一年的时间里，工业园区的管理逐步走向良性轨道。此时，欧堡利亚集团又接到了总投资额达2亿元的滨海全民健身中心项目的建设任务。工期紧、任务重，戴爱明再一次担负起“顶梁柱”的角色。每天早晨还不到7点，他就准时出现在现场，主持召开项目例会、梳理事项、解决问题，项目最终以高质、按时交付赢得了政府的高度肯定。随之，集团的业务越做越大，戴爱明感觉到自己在管理知识上还存在欠缺，于是在工作之余，走进国内顶尖学府上海交通大学EMBA深造学习，完成理论与专业能力的提升。从2001年的地产项目开始到2012年盐城投资项目有条不紊稳步发展，戴爱明用11年的时间，一次又一次以成功证明了自己。2012年，戴爱明接手欧堡利亚集团地产业务，先后在盐城、泰州、连云港等地区开发“宸”“府”“园”系列楼盘，并在此基础上发展独具特色的商业地产项目，依托工业奖惩，冲刺集团三年百亿元的目标。一路走来，尽管戴爱明一直说自己十分幸运，几乎没有遇到太大的坎，但创业路上哪有不“踩坑”的。在地产发展策略上，戴爱明也走过弯路。“之前我们是先做商业自持项目，再通过商业地产的虹吸效应做住宅产品。”这个构想从逻辑上讲，没有丝毫问题，但会对地产企业的现金流带来巨大的压力。在融资趋紧的背景下，现金流对于地产企业而言就是生命线，容不得丝毫的疏漏。因此，戴爱明及时调整发展策略，“稳”字当头，以现金流回升较快的业务为主，兼顾各业务板块的均衡发展。若把商业比作不断增高的山，绝大多数企业都希望“会当凌绝顶”。但在时间的维度下，戴爱明与他带领的欧堡利亚地产集团则愿意盘桓在这座山的中下部，用细分、精耕、围猎，丰富和扩展这座山的主要生态。敢为天下“后”，是戴爱明的重要商业信条，也是欧堡利亚地产集团能够成功的注脚之一。“房地产行业之前更多还是红利时代，发展到现在这个阶段，应该通过企业内部的精细化管理，向市场提供好的产品和好的服务，行业真正到了升级的阶段。”进入2020年，许多房企都在思考：如何活下去，并且活得好？在这个地产新世界如何找到最适合自己的那艘船？欧堡利亚地产集团给了行业一个很好的思路：服务。服务客户，造更好的房子；服务城市，契合城市的发展需求。在戴爱明的设想中，欧堡利亚地产集团未来更像一个平台，一个集买房、满足小区居民生活需求的平台。房地产规模可能会见顶，但是城市的更新不会停滞；购房者的需求可能会饱和，但是普通人的需求会不停更迭。欧堡利亚地产集团将继续洞察消费者需求，根据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，以客户为导向持续创新其设计，完善“宸”“府”“园”等产品系列，给用户带来34Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
封面人物人物Entrepreneurs有品质的住宅；同时，集团持续加码物业服务，让其服务人员与业主形成一种相互信赖的默契关系，成为业主信任的朋友、生活中的好帮手，成为满足业主个性化需求的“好管家”，将居住体验提升为精神上的享受。无论外界对于行业的未来有何判断，对于戴爱明来说，欧堡利亚地产集团将通过自己的核心竞争力，始终处于属于自己的“黄金时代”。仁者向善福特汽车董事长比尔?福特说过，一个好公司和一个伟大的公司的区别在于：一个好的公司能为顾客提供优秀的产品和服务，而一个伟大的公司不仅能为顾客提供优秀的产品和服务，还竭尽全力使这个世界变得更加美好。在助力地方经济方面，戴爱明亲自带队赴上海、浙江、福建、广东等地招商，先后吸引超威电瓶等10多家外地企业入驻滨海工业园，目前标准厂房出租率达90%以上，吸纳本地劳动力1500余人。在环保方面，戴爱明不遗余力，引入绿色环保的装配式建筑项目，为“十四五”规划中的碳达峰、碳中和贡献一份力量。去年，新冠肺炎疫情暴发后，戴爱明一手抓复工复产，一手抓投资扩产，引进绿色环保的装配式建筑项目。在滨海华松工业园内，由欧堡利亚地产集团和三一重工集团合作，总投资2亿元、占地300亩的项目拔地而起，四条PC生产线坐落其中。据介绍，项目全部建成投产后可实现年产10万立方米装配式建筑预制构件，年销售3亿元，利税达1500万元。而在公益这条路上，戴爱明也试图找到能够最大化发挥影响力、最高效率、最优利用资源的解法，使“善”最大程度地发挥出来。十年来，欧堡利亚地产集团和戴爱明本人一直默默助力公益事业，先后捐款捐物累计逾百万元。“情系家乡?暖冬行”春节慰问活动一做就是十多年，针对重大疾病患者、部分重大支出贫困家庭，欧堡利亚地产集团累计慰问超过200组家庭。戴爱明本人还资助了两名优秀的学童，一解他们在学习上的后顾之忧。2016年6月，阜宁特大龙卷风灾害中，心系灾区的欧堡利亚地产集团第一时间响应，积极参与抢险救援。集团因此获得了社会的高度认可和肯定，并被当地政府授予“爱心企业”的荣誉称号。2019年3月，在响水天嘉宜化工厂特大爆炸事故后，集团组织了近百余人的建筑团队全力投入受损房屋抢修。……“我的力量虽然渺小，渺小得如同沧海一粟，但我仍要尽我所能将集团公益事业长远发展下去。”在戴爱明看来，企业在自身发展之时不忘回馈社会，造福大众；而企业家的影响力要向社会辐射，并不只是证明“我能”，还要达致“我们能”。他说：“在新常态、新机遇、新路径的背景下，作为青年企业家更应肩负重任，敢于担当，集众人之智，携手共书新篇章。”《青商》十问《青商》：您觉得自己比较突出的性格特质是什么？戴爱明：认真。《青商》：您觉得自己和长兄戴春明之间是一种什么样的状态？戴爱明：协助与相互间的扶持。《青商》：在企业发展问题上，您和哥哥如果出现分歧，如何解决?戴爱明：沟通。《青商》：当代商界，谁让您心生钦佩？戴爱明：有两位，一位是踏实、勤奋、敢闯敢为的大哥戴春明，另一位是认准目标就坚定不移执行下去的任正非。《青商》：当您遇到事业的瓶颈与困难时，会怎样处理？
戴爱明：冷静思考，找到问题的症结到底是出现在外部、内部，还是二者兼而有之，再各个击破。《青商》：您最喜欢自己身上的什么品质？
戴爱明：着眼于长远与热爱学习。《青商》：您是否有座右铭？或是很欣赏的一句话、一本书、一个人……？戴爱明：德鲁克说过的那句——领导力不是头衔、特权、职位或者金钱,领导力是责任。《青商》：如果再给您一次机会选择职业，您最想做什么？戴爱明：还是目前所做的工作——从事建筑、地产行业的工作。《青商》：对您来说最奢侈的东西是什么？戴爱明：时间和健康。《青商》：对于财富，您是如何看待的？戴爱明：财富于我而言，更多的是自我价值的体现，而这其中，能不能给社会带来效益是关键。35Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
篇八：盐城房产观察
施工现场管理的主要工作
施工企业管理的核心是工程项目,管理不断建造出社会认可,业主满意的建筑产品，而施工现场管理则是工程项目管理的核心,也是确保建筑工程质量和安全文明施工的关键。对施工现场实施科学的管理，是树立企业形象提高企业声誉，获取经济效益和社会效益的根本途径。
工程建设项目实施阶段即施工阶段是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是实现建设项目价值和使用价值的主要阶段。施工现场管理是工程项目管理的关键部分，只有加强施工现场管理，才能保证工程质量、降低成本、缩短工期，提高建筑企业在市场中的竞争力,对建筑企业生存和发展起着重要作用。
一、加强土建施工现场管理的重要性
建筑施工企业系列标准的贯彻控制，要求施工企业把质量管理的重点放在施工现场，突出施工现场质量控制，建立质量保证体系。考核建筑施工企业的第一系统目标，即质量、安全、成本、工期四大指标的落脚点也都是在施工现场.施工现场露天高空作业多，多工种联合作业，人员流动大，是事故隐患多发地段，加强施工现场管理能有效降低事故发生率，加强工程操作的系统性推行。另外，在施工现场的改善人、物、场所的结合状态，减少或消除施工现场的无效劳动，能减少施工材料的消耗，为施工企业节支增收。工期的拖延
或赶工都会直接影响到施工的质量、安全和成本因素。加强施工现场管理，提高合同履行率，能确立企业信誉,保证企业效益。施工现场管理是施工企业各项管理水平的综合反映，是整个施工企业管理的基础。
二、土建施工现场安全管理
安全寓于生产之中,并对生产发挥着促进与保证作用，因此，安全与生产虽有时会出现矛盾,但从安全、生产管理的目标，表现出高度的一致和安全的统一.安全管理的内容是对生主中的人、物、环境因素状态的管理，在有效的控制人的不安全行为和物的不安全状态,消除或避免事故,达到保护劳动者的安全与健康的目标.安全生产的方针是“安全第一、预防为主”，安全第一是从保护生产力的角度和高度，表明在生产范围内,安全与生产的关系,肯定安全在生产活动中的位置和重要性。预防为主，首先是端正对生产中不安全检查因素的认识和消除不安全因素的态度,选准消除不安全因素的时机。安全管理不是少数人和安全机构的事,而是一切与生产有关的机构、人员共同的事，缺乏全员的参与，安全管理不会有生气、不会出现好的管理效果。坚持持续改进，安全管理是在变化着的生产经营活动中的管理,是一种动态管理;其管理就意味着是不断改进发展的、不断变化的,以适应变化的生产活动，消除新的危险因素。需要不间断地摸索新的规律，总结控制的办法与经验，指导新的变化后的管理，从而不断提高安全管理水平。施工区及环境区的环境卫生管理，从施工组织设计或施工方案中，要有完善的文明施工方案，包括有健全的施工指挥系统和岗位责任制度，工序衔接交叉合理,交接责任明确;工地的安全文明施工管理水平是该工地乃至所在企业的各项管理工作水平的综合体现,通过以上措施,能将施工项目的安全管理工作上一个新台阶。
安全管理主要是关于防火、禁止乱搭接电线、戴安全帽、脚手架搭设、安全带使用等相应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓，天天讲,多培训学习，防患于未然。总而言之，施工项目的现场管理是一个系统工程，涉及企业管理的各层次和施工现场的每一操作工人，再加上建筑产品生产周期长、外界影响因素多等特点，决定了现场管理的难度较大.三、土建施工现场材料管理
建筑安装工程所用的材料费用约占工程造价的60%~70％，因此在安装工程的项目管理中，材料管理的成效直接影响到工程造价.作为施工单位，在施工前，对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究，广泛收集供货信息，尽量寻找货和价的最佳结合点，而且还要根据施工组织设计及有关计算实际需要的材料、设备总量，编制好需求计划。在施工中做好旬、月计划，要充分考虑资金的合理运转和现场
场地实际情况以及工程进度需要，合理安排施工所需机械的进退场，特别要注意材料的保管，以免出现如水泥在保管中因违规堆放出现受潮及底层结块、钢筋未垫好而出现锈蚀导致不能使用等现象，避免不必要的浪费。制定合理的材料采购、保管制度，建立材料价格信息中心和材料价格监管机制，提高采购人员的自身素质和业务水平，保证货比三家，质优价廉的购买材料，减少工程成本，提高企业利润。因此，必须解决好以下几方面的问题。
1、材料供应。配合设计方确定所需材料的品牌、材质、规格，精心测算所需材料的数量，组织材料商供货。
2、材料采购。面对种类繁多的材料采购单,必须将数量（含实际损耗）
、品牌、规格、产地等一一标识清楚，尺寸、材质、模板等必须一次到位，以避免材料订购不符，进而影响工程进度。
3、材料分类堆放。根据现场实际情况及进度情况，合理安排材料进场，对材料做进场验收，抽检抽样,并报检于甲方、设计单位。整理分类,根据施工组织平面布置图指定位置归类堆放于不同场地。
4、材料发放。对于到场材料,清验造册登记,严格按照施工进度凭材料出库单发放使用，并且需对发放材料进行追踪，避免材料丢失,或者浪费.特别是要对型材下料这一环节严格控制.对于材料的库存量，库管员务必及时整理盘点，并注意对各材料分类堆放，易燃品、防潮品均需采取相应的材料保护措施.四、土建施工现场质量管
1、测量控制，施工前监理人员对施工放线及高程控制进行检查，对质量建筑实体所能出现的容许误差作出严格的控制,在施工过程中,应对工程体的几何尺寸、高程校核等随时进行检查，对不合乎工程实体基本测量要求者，应及时指令施工单位处理。
2、指令文件控制，即监理通过书面形式对施工承包单位提出其所需完成的建筑任务，指出施工单位存在的问题，明确施工单位的责任.3、实验控制，监理工程师判定材料和各工程项目在品质是以现场实验数据作为评判标准的,分部工程中的每道程序所用材料的物理、化学性能，结构的抗拉、压、弯各项强度及拌料的配合比，通常需利用现场实验所得数据来评判质量、情况。
4、驻地监督控制，在施工现场中观察工程的变更过程，及时处理有质量隐患的事故，对有危险苗头的项目予以重视并上报建立人员。
五、结语
建筑工程施工现场管理是项具体而细致的工作，是搞好工程质量、强化建筑结构、美化装饰工程的依据方法，及其优化
控制的科学，它融合了施工管理人员、监理人员以及建筑工人的综合素质。加强工程现场管理，不但可以为施工单位节省资金，而且也为提高施工效益，强化工程质量、美化城市环境做出贡献。
本文作者:吉宏平
盐城市乾盛房地产开发有限责任公司
篇九：盐城房产观察
泗阳县房地产行情市场调研报告
一、泗阳县宏观环境调研
调研目的：更准确把握泗阳县整体经济概况及发展趋势水平，分析当地房地产发展现状及趋势。
调研方法：观察调研
抽样访谈
资料政府取证
调研内容：
1.地理位置：
泗阳位于江苏北部，地理坐标介于东经118°20′~118°45′，北纬33°23′~33°58′之间，南滨洪泽湖，东界淮安市淮阴区，北邻沭阳县，西南与泗洪县交界，西与宿城区接壤。总面积1418平方公里。
泗阳境内无山丘，一片平原，只有个别地区有低矮垄岗。总地势西高东低，属黄淮冲积平原。地面相对高程大都介于12米~17米之间，京杭大运河横穿泗阳东西50公里，成为天然的“分水岭”。运河以南，北高南低，境内河流皆流入洪泽湖，统属淮河水系；运河以北，南高北低，河流皆属沂、沭水系。
2.交通
泗阳交通十分方便，京杭大运河、徐淮公路和兴建中的徐、宿、淮、盐高速公路横穿东西；泗沭公路纵贯南北；
淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较便利。
3.行政规划
全县设置16个镇、7个乡、2个场，306个村（居）委会，总面积为1726平方公里，总人口为117万人。2004年3月，县的洋河镇、仓集镇、屠园乡、郑楼镇、中扬镇等5个乡镇划归宿城区管辖，目前，全县设12个镇、6个乡、2个场．总面积为1418平方公里，总人口为94万人
4.人口情况
全县有汉、回、苗、彝、壮、满、哈尼、布依等33个民族，汉族人口占总人口的90%以上。少数民族中回族人口最多，占少数民族90%。全县总户数26.52万户，户籍人口94.64万人。全年人口出生率17.13‰，死亡率7.02‰，人口自然增长率10.11‰。男女性别比为107.3：100。非农人口比重26.5%。
5.农业概况
农业农村投入不断加大，全年争取水利项目资金7000余万元，完成淮泗挡洪闸等灾后重建工程，累计完成土方1650万方；投入资金625万元，完成了1.5万亩中低产田改造等农业综合开发项目。全年土地复垦新增耕地8482亩。全县三麦、水稻面积分别达46.9万亩、40.4万亩，总产同比分别增长58%、96.6%。进一步巩固壮大了林业、奶业、食用菌等特色主导产业，全年新植意杨702.4万株，成功举办了2004首届中国杨树产业可持续发展高峰论坛。新增固定资产投资200万元以上农副产品加工企业23个，新增各类专业合作经济组织14个。建成1个省级、2个市级农业标准化示范区，30万亩无公害农产品产地和10个无公害农产品得到整体认定和批复。实现劳务输出20.9万人，其中新增有组织劳务输出2.9万人。
6.工业概况
全部国有和年销售收入500万元以上非国有工业企业(规模以上工业)完成增加值7.5亿元，比上年增长19.6%。重工业增速快于轻工业。轻工业完成增加值3.31亿元，增长15.09%；重工业完成增加值4.64亿元，增长24.12%。其中私营企业实现增加值6.54亿元，增长20.15%。私营企业对工业经济增长的贡献率达87%，成为拉动全县工业经济增长的主力。工业用电同步增长，全县工业用电量2129万度，同比增长20.12%。
经济效益明显提高。工业企业产销衔接良好，规模以上工业企业产销率为96.02%，比上年提高0.8个百分点。实现产品销售收入26.19亿元，增长19.81%；实现利税1.55亿元，增长21.59%；实现利润0.82亿元，增长20.92%。
工业经济结构进一步优化，支柱行业实力增强。木材加工、纺织服装、农副食品、化工医药、电器照明五大支柱产业累计实现增加值6.6亿元，占列统工业总量的88%。全年实施工业技改项目365个，完成投资14.1亿元。华泰
纺织4万纱锭、太湖巨豪人造板二期工程等8个省市重点项目进展顺利。开发市级以上新产品22个，申报“三级名牌”产品7个，全年新增注册商标42件。
7.招商引资
04年，全年引进项目296个，计划投资38.45亿元。实现投资300万元以上进园项目106个，竣工投产39个，上海华申（泗阳）纺织工业园、富源工业园、荣浩天然气有限公司等投资超亿元的大项目以及国荣鞋业、迪可依服饰等一批台资、外资企业落户泗阳，被市委、市政府表彰为“招商引资先进集体”。注重挖掘资源优势，突出盘活存量资产，全年引进县外资金2.9亿元，盘活存量项目26个，其中众兴酒厂、人造板厂等11个破产企业实现重组。全年实际利用外资435万美元，同比增长67.9%；新增自营进出口企业10户，实现自营进出口总额1170万美元，同比增长129.4%；新派境外劳务271人，同比增长42.6%。全年新发展个体工商户5060户，新发展私营企业513家。
二、泗阳县城区域划分状况
调研目的：通过对泗阳县城区域划分状况调研，解析各区域特点，把握各个区域居民居住状况。
调研方法：观察调研
抽样访谈
调研内容：
以泗阳县区淮海路与桃源路为轴。
交接十字路口为中心点，把泗阳县主观分为四个区域：城西北板块、城东北板块、城东南板块、城西南板块。各个区域的特点为：
1.
西北板块：西北板块为泗阳县城区的相对欠发达地区，大量的自建民房存在，县政府对此地区规划拆迁当中，但截止报告当日，拆迁工作仍然没有进行，泗阳县城居民对此地区发展趋势看法不佳，主要原因在于一、区域发展前景基础不牢，拆迁进展缓慢；二、离工业园太近，居住环境差。
2.
城东北板块：东北板块是
2005年房产开发的重点区域，北面为县政府，处于行政规划地带，此区域目前现有相对成熟的社区玫园小区；和两个待建项目，面积都在250亩以上，未来短期内房产潜在供应量较大，该区域行政及教育配套齐全，生活配套现阶段较为欠缺。泗阳县城区居民对此区域认同感强，认为此块区域为未来该县发展的主要区域，为主要行政区域居住区域。
3.
城东南板块：为2003——2005年房产开发主要集中区域，已建项目较多集中在此，但目前在售项目销售情况不太理想，但当地居民人对此区域仍然比较看好。原因是此区域离市中区近，环境安静，配套齐全，比较适合居住。
4.
城西南板块：是泗阳县的市中区所在地，当地现阶段繁华中心区域。前期有大量的商住业项目集中在此，这个板块仍然是城区人最认可的区域，属于繁华的闹市区，是目前泗阳城市居民最认可居住的地方。
5.
除此之外泗阳县还有两个开发区，一个处于县城西侧，位置离市区较近，属工业园区，另一个处于县城东面，是招商引资的中小型企业的集中地。
三、泗阳县房地产行业发展现状
调研目的：
泗阳县的房地产发展状况的了解，提供项目开发可行性依据分析。
调研方法：观察调研
抽样访谈
资料政府取证
调研内容：
1.
区域发展趋势；04年项目在大部分集中在东南版块，05年项目集中在东北版块，06年项目集中城北区域，宏观观察的房地产的发展来看，项目的开发在政府的宏观调控下进行，泗阳县政府对泗阳县城区规划有着清晰的规划，房产的发展依据政府的引导。
2.
建筑物业类型：05年新型的高档商住小区推出小高层，高层建筑。泗阳县的房产环境相对成熟起来。有以往的多层向小高层，高层的居住社区的发展。而政府规划当中也刻意去规划城市市区的高层建筑类型，提高泗阳县整个城市的居住水平。
四、项目所在地区域位置现状
调研目的：通过对本项目所属区域发展现状及发展目标调研，提供项目开发可行性分析依据。
调研方法：观察调研
抽样访谈
调研内容：
1.
项目调研：
项目地块位置处在城市北部，位于城市的行政及教育集中地。为城市中长线发展的潜在目标地区。政府规划在2008年前，此区域将建造县体育中心及四星级新世纪大酒店以及两渠风光带，西面配有文化新城社区中心，项目南面已初步形成一条较成熟的绿化带；并且当地政府主要行政机关：县建设局，广电文化局、公安局
县政府；及泗阳中学（扩建校区，正在建造），职教中心，霞飞服装学校，文武学校等已经基本投入使用。
项目的西北方向为当地火葬场旧址，政府对此已经实施搬迁。
2.
周边房产项目：
A．
锦绣家园：位于项目的南侧，紧靠项目。地块在2002年拍卖成交的，成交价格为21万每亩。锦绣家园现已开发一期两栋，其他大约15亩的地块因拆迁问题暂时没有动工，对外宣传明年3月份进行动工，年底全部交房。项目的销售情况较理想，虽然一起推出为四栋房源，但销售率达到了90%以上。
B．
金康华府：位于项目东侧，项目处于勘测阶段，面积248.5亩，地块在05年一月份拿的，地价相对便宜，成交价格每亩21万。项目对外宣传春节期间对外销售，一起推出房源还未确定，06年年底一期交房
C．
东方现代城：位于县政府的南侧，项目也处于勘测阶段，面积为257.9亩，地块在05年4月份拍卖成交的，成交地价为40万每亩。项目对外宣传明年三月份对外销售，明年六月份交房，一期初步推出19栋房屋。
D．
周边潜在项目：项目周边为06年泗阳县政府规划的集中地带，西面将推出大面积的沿两渠风光带的高档居住小区带，项目周边仍然在拆迁当中，规划居住小区。
五、泗阳县房产市场供给情况描述
调研目的：
了解泗阳县整个房产供给水平现状及潜在供给情况。
调研方法：观察调研
电话采访
抽样访谈
调研内容：（根据区域进行项目调研分类）
东北板块：
A、苑小区：占地130.3亩，位于北京路南侧，紧靠县政府。小区已经交房，销售基本完毕，是泗阳县目前工程全部结束的大型居住社区。土地在2003年1月28日拍卖成交。成交价格为9万/亩。
B、康华府：位于项目东侧，项目处于勘测阶段，面积248.5亩，地块在05年一月份拿的，地价相对便宜，成交价格每亩21万。项目对外宣传春节期间对外销售，一起推出房源还未确定，06年年底一期交房
C、方现代城：位于县政府的南侧，项目也处于勘测阶段，面积为257.9亩，地块在05年4月份拍卖成交的，成交地价为40万每亩。项目对外宣传明年三月份对外销售，明年六月份交房，一期初步推出19栋房屋。
西北板块：
西北板块仍然处于拆迁地块，先无大规模的销售项目。
东南板块：
A、繁荣公寓
项目名称：繁荣公寓
开发商：淮安怡华房地产开发公司
占地面积：44300M2建筑面积：近6万M2规划栋数：19栋
建筑形态：多层（以五层为主）
项目位置：众兴中路与繁荣路的交叉口
户型面积：100M2-150M2；阁楼面积：38M2主力户型：120M2三室两厅两卫
11开工时间：2004年10月8号；竣工时间2005年10月18号（一期）
一期9栋，开盘时间2005年4月20号，交付时间在12月底。
二期10栋，开工时间在2006年上半年。
具体价格：
一楼：1510元/M2；二楼：1540元/M2；三楼：1650元/M2；四楼：1580元/M2；五楼：1480元/M2；六楼：1220元/M2；阁楼只卖不送。
一次性付款按97折；按揭99折；
契税2%；
房屋维修资金：2%煤气管道：2000元；
可视对讲、门铃：2000元。
销售情况：
据现场销售人员了解，其销售状况还不错，但根据我们走访的几个楼盘来看，其销售状况并不理想，可能在30%—50%之间。
12B、星禹花园
项目名称：星禹花园
开发商：泗阳房地产开发公司华夏分公司；江苏省滨盛房地产开发公司
占地面积：84亩
建筑面积：5万M2规划栋数：12栋
建筑形态：多层
项目位置：桃园南路
一期推出房源：5栋，前两栋已盖到4、5层，其他三栋暂时未建。
二期推出房源：7栋，06年下半年动工开盘
开盘日期：2005年年底
交房日期：06年下半年，日期不确定。
13C、紫荆花园
项目名称：紫荆花园（一期）
开发商：泗阳隆昌房地产公司
占地面积；约50亩
建筑面积：70000M2规划栋数：12栋
建筑形态：多层
项目位置：众兴东路31号
交房情况：
一期以入住，销售情况在90%左右，总户数户数接近
项目名称：紫荆花园（二期）
开发商：宿迁众兴城市建设投资有限公司
400户14占地面积：约50亩
建筑面积：约70000M2规划栋数：14栋
建筑形态：多层
户型面积：60-150M2之间
主力户型：三室两厅一卫（114.57M2）三室两厅两卫（110.31M2）
价格：一楼：1260M2；二楼1360M2；三楼1460M2；四楼1260M2；五楼车库价格：机动车库1160M2；非机动车库760M2优惠办法：
1、从2005年11月15日起，一次性付清房款优惠4%。
2、首付50%，余款在交房时付清优惠总房款2%。
●
不存在按揭贷款
交房日期：2006年1月28号
151060M2；六楼960M2可入住600户
销售情况：由于紫荆花园由市政开发，所以政府单位购房的比较多，其销售状况在泗阳也是最好的一个楼盘，二期已销售了70%左右。
销售状况比较好的因素：1、对面是桃洲中学。2、地处商业中心的东部、3开发商是属于市政建设，基本为市政单位购房，甚至出现整栋楼被一个单位包下的情况。
D、城东安置小区
小区属于泗阳县拆迁户安置小区，购房者需持有拆迁证方可购房，不属于拆迁户，无拆迁证明的不卖房。
开发商：盐城泽园房地产开发有限公司
占地面积：近120亩
建筑面积：11万M2项目位置：上海中路与朝霞路的交叉口
可入住：1200户
户型面积：60-120平方米之间
16主力户型：三室两厅
最低价格：680元M2E、海天·康庭名苑
项目名称：海天·康庭名苑
开发商：香港大皓集团、海天房产
占地面积：158亩
建筑面积：13M2规划栋数：33栋
建筑形态：多层
项目位置：淮海东路与朝霞中路的交叉口入住户数：1100户
竣工日期：计划约在2006年10月份
1整个小区分三期开发
一期2005年5月31日交付以售80%二期：明年一月份交付
三期：没动工
户型面积：73.98M2-127M2之间
阁楼：65M2主力户型：三室两厅两卫（122M2）
销售情况：一期目前已销售80%左右。
西南板块：
D、凤凰苑
项目名称：凤凰苑
占地面积：44亩
1建筑形态：多层为住，三栋小高层（15层目前泗阳最高建筑）
项目位置：人民路与众兴中路的交叉口
户型面积：90.44-145.12M2主力户型：100-130M2的公园风景（三室两厅一卫）
价格：最低价格：1650元/M2；最高价格：1850元/M2开发节奏：分两期开发一期开盘时间：2005年7月29号
销售率：60%-70%左右；二期尚未开盘。
B、桃洲名街
项目名称：桃洲名街
占地面积：18亩
建筑面积：1.8万M2栋数：10栋
项目位置：解放中路与众兴中路交叉口
1商铺价格：最高1.2万/M2。最低1万/M2销售情况：住宅以销售完毕，只剩下少量的商铺。
C、城东商贸城
项目位置：淮海东路（汽车站的东南角）
基本概况：以多层住宅为住，住宅商铺两用，以交付使用，无广告大牌，具周边人介绍，该项目在售完毕。
D、碧云商城
项目名称：碧云商城
开发商：石家庄云鹰金贸有限公司
占地面积：12.9亩
建筑面积：2万M2项目位置：人民中路（路西）
202004年就以销
销售情况：该楼盘已经成熟
E、中华商城
项目名称：中华商城
开发商：江苏金宇置业发展有限公司占地面积：39.2亩
建筑面积：4.8万M2建筑用途：商、住两用
项目位置：人民中路（路东）
销售概况：目前已销售完毕
F、阳光巴黎城
项目名称：阳光巴黎城
开发商：宿迁市万通房地产开发公司
21建筑面积：9万多M2建筑用途：商住用房，商业为5万平方米，住宅4万多平方米
销售概况：2005年9月23日一期开盘，一期房源为4栋多层，两层小高层，一二层为商铺，销售率达到40%左右。
22六、潜在拍卖的土地地块
23七、泗阳县广告媒体分析
调查目的：通过对广告媒体的调研，了解泗阳县现有信息传播渠道，泗阳县人的信息接受途径。
调查方法：观察调研，访谈调研
调研内容：
a)
户外大牌：泗阳县的户外大牌的运用非常广泛，市民接受度强，泗阳县多家房产项目均使用此传播途径，广告公司对此运作已非常熟悉。
b)
灯箱、道旗：大型项目的侧重点包装，泗阳县大型的项目均采用整街道旗或者灯箱进行包装。
c)
横幅：作为即时信息发布渠道，泗阳县的横幅宣传较少，政府不支持此种传播渠道。
d)
跨街天桥：在市中区重要干道，天桥的运用还是存在的，但泗阳县内目前为止，天桥的数量不是太多。
e)
夹报、单页：宣传单页运用比较广泛，项目较多，大多项目进行单页宣传，竞争性比较大。
f)
电视短片，游动字幕：短片采用不广泛，游动字幕仍然是泗阳县即时广告的主要发布体。接受度比较大。
24八、泗阳县房产市场需求分析
调研目的：
解析泗阳县整个房产的房产需求水平。
调研方法：观察调研
电话采访
抽样访谈
a)
政府拆迁：泗阳县政府规划，最近三年内，城区每年拆迁面积达到80万平方米，大量的拆迁工作必然促使对泗阳县城区房屋居住的需求度。
b)
人口需求：泗阳县城区人口2005年人口为20万人，其中常住人口为16万人，规划至2010年人口为30万人口，而城区人口占泗阳县总人口的27%。乡镇人口意愿进城居住者根据政府统计每年10万人。县城城区居住密集度高，所属乡镇居住密集度较低。随着城镇化建设及城区扩容的规划发展趋势将一定程度上改变现在居住分布状况，周边乡镇对主城有一定的购房需求。
c)
消费者收入水平：普通打工者400-800元/月，企事业单位：1500-2000元/月（好的企事业职工可以达到3000元/月以上）。个体商铺经营者：4000元/月。
d)
消费者消费水平：服装消费：300元/月，吃：200元/月，休闲娱乐：200元/月，交通（出租车）：3元/1.5公里。
25总体而论：泗阳县消费水平对高档小区的购买能力比较有限，而政府每年规划拆迁80万平方米以及每年10万乡镇人士入城，分析其购房需求：根据政府提供资料,泗阳县当地拆迁面积与所需面积为3:1.故拆迁的80万平方米的居民对房屋需求面积应该80万×30%=24万平方米,乡镇人士(平均3.5人一户):10万/3.5×(25平方米/人)=70万平方米,也就是说每年房屋需求在100万左右.
26九、泗阳县房地产市场分析
1.
区域板块楼盘分析
通过对泗阳县房地产市场调研，观察整个城市的规划发展、经济发展水平以及区域整体印象后，对泗阳城区划分房产的四大板块：
A、东南板块
泗阳县市中心位于城区的南部，侧重于西部，东南板块划分的依据是房地产起步比较早，但现阶段价格相比较低的区域。东南板块是泗阳县03-05年房产集中爆发的地带，价格从03年的均价900元/平方到05年的均价1400元/平方。
从早期的紫荆花园（一期）销售周期为：一年多时间销售总房源95%，到现在海天销售周期：一年多时间销售总房源40%（一、二期300套左右）的70%。销售率下降非常明显。另外此区域在泗阳县的接受度随着近两年房产的发展逐渐被提高，总体而言，东南板块房产的项目多，面积小，总供给量非常大，处于供大于求的阶段。房屋的建筑类型均为多层建筑，适合市场中低档次的消费群体。
B、东北板块
2东北板块虽然离市中心比较远，但城市的规划还是往此方向发展。县政府搬迁至此及泗阳县客运站改造于此，是泗阳县人比较能接受的区域。东北板块是05-06年县重点规划拆建地带，04-05年推出250亩左右的三个大型项目。其中玫苑小区已经销售结束，价格均价在1000元/平方，为多层住宅，销售周期为2年的时间，销售率达到总房源的99%，目前泗阳县最大的纯居住社区。另外金康华府、东方现代城占地均在250亩左右，两块住宅小区将在06年正式推出。总体而言；东北板块是城市发展的重点区域，在06年项目中此区域将会出现集中爆发的房产销售局面，房产的供给量将会出现供大于求的状况。
C、西南板块
所谓的西南板块即是泗阳县的市中区地带，是商业繁华的地块。房产的表现是高档的住宅小区在此地块集中，如阳光巴黎城及凤凰苑，分别以水城及绿色公园为诉求，建筑类型推出小高层、高层。价格的均价多层到1650元/平方，小高层、高层达到2100元/平方。此板块小区显著的特点是商住一体，侧重于商业，多数项目为商业项目。阳光巴黎城及凤凰苑项目住宅销售率普遍不高，市场供给依然处于供大于求。
D、西北板块
西北板块相比较而言，发展较落后，房产表现来说，此地块处于待开发地带，房屋大多为自建房，处于政府拆
2迁，城市改造的侯选区域。西北板块将会在最近两到三年内集中拆迁，会出现大量拆迁户，区域内房地产将出现供不应求的局面。
2.
泗阳县房地产供给分析
通过对泗阳县整个城区区域划分了解，不难发现东部，及西南三大区域的房地产总体供给出现供大于求，唯一西北比较落后的地方暂时房屋供不应求的局面，泗阳整体的房产供应量出现了供大于求的现象。
建筑类型的供给分析来看，东南区域推出为符合大众消费的中低档小区及安置房。西南推出中高档的居住小区，而东北地块暂时无法去考察何种物业类型，但不论何种类型都将出现市场物业类型重复，过剩的现象。
2十、综述
根据对泗阳县整体房地产市场的供给调研及分析,在泗阳现阶段拿地进行项目住宅销售风险性较大.原因：
1.
泗阳县的整体房产开发根据政府的规划调控进行拆迁开发,必然造成区域阶段性的房屋供给超出对房屋的需求。
2.
该土地位于城市的北部,现阶段开发将与东北部大型的项目激烈竞争,区域房屋出现过剩局面。现已知两个大型小区均占地面积为250亩左右，即将拍卖的土地中340亩的项目也将落座于此，2006年后初步估算此地块将会出现大约80万平方米的房屋供给量，大大超出对此区域房屋的需求量。
3.
土地周边虽然紧靠行政区域，学校区域，规划配套相对齐全，但现阶段居住生活配套仍然无法满足该区域居民的生活方便需求，泗阳县人现阶段搬迁此区域的可能性不大。
4.
虽然西北板块最近几年将会出现大规模的拆迁工作，是否选择在此区域购房仍然未知，泗阳县居民仍然处于向往繁华地带居住的习惯，城郊的选择性的比例不会太大。
3附：
《2001——2005年土地拍卖成功项目详情表》
3132
本文来源：https://www.cygypipe.com/zhuantifanwen/gongwenfanwen/28356.html